เทคนิคกู้ซื้อคอนโด ผ่อนคอนโดสบาย ๆ เดือนละ 5,000 บาท

ปัจจุบันราคาคอนโดค่อนข้างสูง ยิ่งทำเลคอนโดใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า และห้างสรรพสินค้า สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ราคาคอนโดจะยิ่งราคาแพงขึ้นไปอีก ถ้าจะใช้เงินสดซื้อคอนโดเลยก็คงไม่ไหว ดังนั้น คนส่วนใหญ่จึงนิยมใช้วิธีกู้เงินซื้อคอนโดกับสถาบันการเงิน

คอนโดในฝันของหลายคนมักจะเป็นห้องที่ตกแต่งสวยงามตามสไตล์ความชอบของแต่ละคน มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เป็นคอนโดสูงมีวิวเมืองให้ชม แต่ในความเป็นจริงแล้ว เมื่อเรามีงบที่จำกัดจึงไม่อาจสามารถผ่อนคอนโดเหล่านั้นที่มีราคาสูงได้ ต้องหาคอนโดที่ราคาไม่แพง และราคาอยู่ในช่วงที่เราผ่อนต่อเดือนไหว
บทความนี้ จะพาทุกคนมาลองคำนวณหาซื้อคอนโดที่ราคาเหมาะสมกับเงินผ่อนต่อเดือนที่เราจ่ายไหว พร้อมเทคนิควางแผนซื้อคอนโดสำหรับมือใหม่ ตามทฤษฎีการเงินได้บอกไว้ว่า เราควรมีภาระหนี้สินต่อเดือนไม่เกิน 40% ของรายได้รวมต่อเดือน และส่วนใหญ่ทางธนาคารจะกำหนดไว้ว่า คนที่สามารถขอสินเชื่อผ่อนคอนโดควรมีฐานเงินเดือนขั้นต่ำประมาณ 15,000 บาทเป็นต้นไป

ดังนั้น ถ้าเรามีเงินเดือน 15,000 บาท ควรจะมีภาระหนี้สินต่อเดือนไม่เกิน 6,000 บาท โดยวิธีคำนวณ คือ 15,000 x 40% = 6,000 บาท

สำหรับคนที่ไม่มีภาระหนี้สินอื่นที่กำลังผ่อนอยู่ จะสามารถผ่อนคอนโดได้สูงสุด 6,000 บาทเลย แต่ถ้ามีหนี้สินอื่นก็ต้องนำมาหักลบออกไปก่อน ถ้าไม่มีหนี้สินอื่นจะช่วยให้การผ่อนคอนโดสบายขึ้นอีก

นอกจากความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ต่อเดือนที่ธนาคารใช้ประกอบพิจารณาในการอนุมัติสินเชื่อแล้ว ยังมีปัจจัยอื่น ๆ ประกอบด้วย เช่น อายุผู้กู้ ระยะเวลากู้ ประวัติการชำระหนี้ เป็นต้น อีกหนึ่งคำถามที่จะซื้อคอนโดมักชอบถามกัน เนื่องด้วยแต่ละคนมีความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนไม่เท่ากัน ซึ่งจะส่งผลต่อวงเงินสูงสุดที่สามารถกู้ได้ สามารถนำตัวเลขตรงนี้ไปเป็นราคาคอนโดคร่าว ๆ ที่เหมาะสม และสอดคล้องกับยอดเงินที่เราผ่อนชำระต่อเดือนไหว

ส่วนใหญ่จะใช้สูตรคอนโดราคา 1 ล้านบาท เริ่มต้นผ่อน 6,000 บาทต่อเดือน หรือเรียกสั้น ๆ ว่า “ล้านละ 6,000” โดยมีวิธีคำนวณ คือ (ความสามารถผ่อนชำระต่อเดือน x 1,000,000) ÷ 6,000 บาท = วงเงินกู้สูงสุด
 

ตัวอย่าง อยากผ่อนคอนโด เดือนละ 5,000 บาท

(5,000 x 1,000,000) ÷ 6,000 = 833,333 บาท
ดังนั้น เราควรเลือกซื้อคอนโดที่ราคาประมาณ 830,000 บาท
  หากเราต้องการผ่อนเดือนละประมาณ 5,000 บาท ควรเลือกซื้อคอนโดที่ราคาเริ่มต้นประมาณ 730,000 - 830,000 บาท ซึ่งอาจจะต้องขยับออกมาหาดูคอนโดในแถบชานเมือง และปริมณฑลที่ยังมีราคาไม่สูงมากนัก เช่น รังสิต, รามอินทรา, ติวานนท์, ปากเกร็ด, บางบ่อ, พุทธมณฑล เป็นต้น

ถ้ายังอยากอยู่ในเมืองเพื่อความสะดวกสบายในการเดินทาง ก็อาจลองดูเป็นคอนโดมือสองแทน ซึ่งส่วนใหญ่คอนโดมือสองจะราคาถูกกว่าคอนโดใหม่

นอกจากนี้คอนโดที่เป็นโครงการใหม่จะมีการจัดโปรโมชันพิเศษผ่อนเพียงไม่กี่พันบาทในช่วงปีแรก ๆ เราอาจจะลองดูคอนโดที่จัดโปรโมชันร่วมด้วยก็ได้เช่นกัน จะได้มีโอกาสมองหาคอนโดที่ราคาสูงกว่านั้นได้อีกหน่อย

แต่ต้องไม่ลืมว่าเป็นเพียงโปรโมชันผ่อนชำระต่อเดือนในเรทพิเศษแค่เพียงไม่กี่ปีแรกเท่านั้น และหลังจากนั้นจะต้องกลับมาผ่อนชำระต่อเดือนในเรทปกติ ดังนั้น เราจึงควรวางแผนจัดสรรเงินมาผ่อนชำระตรงนี้ให้รอบคอบด้วย

1. เก็บออมเงินส่วนหนึ่งไว้เป็นเงินจอง เงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

เมื่อเราเจอคอนโดที่ถูกใจ เงินก้อนแรกที่เราต้องจ่ายออกไปก่อนเลย คือ เงินจอง ซึ่งแต่ละโครงการก็จะคิดเงินจองไม่เท่ากัน โดยส่วนใหญ่จะเริ่มต้น 10,000 บาท และเงินอีกก้อนที่เราต้องเตรียมเผื่อไว้ คือ เงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายสำหรับทำสัญญา ดังนั้น เราอาจจะต้องเตรียมเงินเผื่อไว้ในส่วนนี้ทั้งหมดอย่างน้อย 10-20% จองราคาคอนโด
 

2. วางแผนระยะเวลากู้

อายุของผู้กู้ และระยะเวลาขอกู้ก็มีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อเช่นกัน โดยปกติธนาคารจะปล่อยกู้ให้นานสุดประมาณ 30-40 ปี (ขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้) ยิ่งเราอายุมากก็จะได้ระยะเวลาผ่อนน้อยลง นอกจากนี้ เมื่อเรายื่นขอสินเชื่อคอนโด ผลอนุมัติอาจจะไม่เป็นไปตามที่เราคาดหวังไว้ เช่น ได้วงเงินไม่เต็มจำนวน ได้ระยะเวลาผ่อนชำระน้อยลง เป็นต้น เราจึงวางแผนควรเตรียมเงินสำรองในส่วนนี้เผื่อไว้ด้วย
 

3. ประเมินความสามารถในการกู้ และวางแผนให้รอบคอบ

ถ้าเราไม่อยากมีปัญหาเรื่องผ่อนต่อไม่ไหวในอนาคต ก็ควรจะวางแผน และประเมินเงินผ่อนชำระที่เราผ่อนไหวในระยะยาวด้วย เนื่องจากคอนโดเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ที่มีมูลค่าสูง และกู้คอนโดนับเป็นสินเชื่อระยะยาว หลายคนจึงกลัวผ่อนคอนโดไม่ไหว เราจึงควรวางแผนการเงินให้รอบคอบก่อนตัดสินใจกู้คอนโด

สำหรับใครที่ยังไม่รู้ว่าเราควรผ่อนเท่าไหร่ดีถึงจะไหว มาลองใช้โปรแกรมของธนาคารกรุงศรีฯ คำนวณดูตัวเลขเบื้องต้นก่อนได้เช่นกัน
 

4. วางแผนลดระยะเวลาผ่อน ผ่อนจบเร็วได้ย่อมดีกว่า

ส่วนใหญ่เมื่อเรากู้เงินซื้อคอนโดจะต้องผ่อนชำระเป็นระยะเวลายาวนาน อย่างต่ำ 20-30 ปี พอผ่อนไปสักพักหลายคนก็จะรู้สึกว่าเมื่อไหร่จะผ่อนจบสักที วิธีที่จะทำให้ผ่อนให้หมดแบบรวดเร็วขึ้น คือ การโปะเงินก้อน สำหรับคนที่เป็นมนุษย์เงินเดือน หรือคนที่ทำงานประจำ ถ้าบริษัทมีจ่ายโบนัสประจำปีก็แนะนำเอาเงินมาโปะนี้บางส่วน เพื่อช่วยลดเงินต้นลง ช่วยประหยัดการจ่ายดอกเบี้ยได้ค่อนข้างเยอะ และยังช่วยให้ระยะเวลาผ่อนสั้นได้อีกด้วย
   

5. ขอลดอัตราดอกเบี้ยเมื่อผ่อนครบ 3 ปี ด้วยการขอปรับอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) หรือรีไฟแนนซ์ (Refinance)

เมื่อเราผ่อนครบ 3 ปีแล้ว ส่วนใหญ่มักจะหมดโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำกับธนาคาร และในปีถัดไปดอกเบี้ยจะลอยตัวขึ้นตาม MRR เราสามารถลดดอกเบี้ยเงินกู้ให้ลดลงได้ด้วย 2 วิธี คือ การ Retention กับธนาคารเดิม และ การ Refinance โดยไปกู้เงินจากธนาคารอื่นที่ดอกเบี้ยต่ำกว่าแล้วมาจ่ายคืนกับธนาคารเดิม หากเรามีประวัติผ่อนที่ดีกับธนาคารเดิมอยู่แล้ว การเข้าไปขอ Retention ก็อาจจะคุ้มกว่าการไป Refinance เพราะการ Refinance จะต้องเสียค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เหมือนกับตอนกู้ซื้อคอนโดครั้งแรก เราอาจจะต้องลองมาเทียบกันดูอีกทีว่าวิธีไหนคุ้มกว่ากัน

แล้วเราจะเลือกรีไฟแนนซ์ หรือรีเทนชั่นดี ถ้าอยากประหยัดดอกเบี้ยบ้าน

สุดท้ายนี้ หากเราอยากผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 บาท ก็เป็นเรื่องที่สามารถทำได้จริง และยังมีอีกหลายโครงการที่ราคาตอบโจทย์กับจำนวนเงิน นอกจากเราจะวางแผนการเงินเพื่อเตรียมผ่อนคอนโด และหาคอนโดในราคาที่เหมาะสมได้แล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญไม่แพ้กัน คือ มีวินัยทางการเงิน ผ่อนชำระหนี้สินเต็มจำนวน และตรงเวลา การมีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ไม่ติดเครดิตบูโร จะช่วยให้ขออนุมัติสินเชื่อกับธนาคารผ่านง่ายขึ้น