อัปเดต มาตรการ LTV ปี 2567 ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรก

สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรก หลังจากที่เราเจอโครงการที่ใช่ และทำเลที่ชอบแล้ว ขั้นตอนถัดไปก็คือการยื่นกู้กับธนาคาร โดยธนาคารต้องพิจารณาสินเชื่อตามเงื่อนไข LTV หรือ Loan to Value วันนี้ Krungsri The COACH จะพาไปดูกันว่ามาตรการ LTV คืออะไร มีวิธีการคำนวณ LTV อย่างไร และมาตรการ LTV ส่งผลกระทบอย่างไรต่อการกู้เงินซื้อบ้านกันบ้าง LTV (Loan to Value) คือ เพดานสินเชื่อที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดขึ้น เพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัวของประชาชน ป้องกันการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร และเพื่อเป็นการยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อให้กับธนาคารต่าง ๆ โดยเป็นการคำนวณอัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ คำนวณจากการเอาเงินที่ธนาคารปล่อยกู้ (L: Loan) หารด้วยราคาบ้าน (V : Value) หรือ LTV = L x 100 / V หน่วยออกมาเป็น %
 

ตัวอย่างการคำนวณ LTV

สมมติ นาย A ขอกู้เงินเพื่อซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท แล้วธนาคารปล่อยกู้มาให้ 4.5 ล้านบาท แบบนี้ LTV จะมีค่าเท่าไร?

จากตัวอย่าง

• ธนาคารปล่อยกู้ (L) = 4.5 ล้านบาท
• ราคาบ้าน (V) = 5 ล้านบาท
  LTV = 4.5 x 100 / 5 = 90%

จากตัวอย่างการคำนวณ จะเห็นได้ว่า LTV มีผลต่อจำนวนเงินที่ธนาคารจะปล่อยกู้ โดยสรุปได้ว่า “ยิ่ง LTV น้อย ธนาคารก็จะปล่อยกู้น้อยลงตามไปด้วย” ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน มาตรการ LTV เป็นดังนี้ (อ้างอิงตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ สนส.24/2561 เรื่อง หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย)
  *กรณีที่กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดหลังแรก จะสามารถขอกู้เพิ่มเติมสำหรับเอาไปตกแต่งบ้านได้อีกไม่เกิน 10%
 

ตัวอย่างการประเมินวงเงินสินเชื่อกู้บ้านเบื้องต้น

1. ต้องการซื้อบ้านหลังแรก ราคา 5 ล้านบาท จากมาตรการ LTV เพดานการกู้ได้สูงสุดไม่เกิน 100% หรือไม่เกิน 5 ล้านบาทแถมกู้ตกแต่งเพิ่มเติมได้อีกเต็มที่ไม่เกิน 10% หรือไม่เกิน 500,000 บาท
2. กรณีต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง ราคา 3 ล้านบาท หลังจากผ่อนบ้านหลังแรก 1 ปี จากมาตรการ LTV จะสามารถกู้ได้สูงสุดเพียง 80% หรือประมาณ 80% x 3,000,000 = 2,400,000 บาทเท่านั้น แสดงว่า ต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้เอง 20% หรือประมาณ 20% x 3,000,000 = 600,000 บาท และเตรียมเงินสำหรับค่าตกแต่งเพิ่มเติมอีกด้วย

มาตรการ LTV จะใช้กำหนดเฉพาะในส่วนของเพดานการปล่อยกู้สูงสุด ส่วนเงื่อนไขการปล่อยกู้อื่น ๆ ขึ้นอยู่กับกฎเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร ดังนั้นไม่ได้หมายความว่าเราจะสามารถกู้ได้เต็มเพดาน LTV เสมอไป
  เนื่องจากมาตรการ LTV มีการปรับเปลี่ยนรายละเอียดอยู่บ่อยครั้ง โดยมาตรการ LTV ฉบับปัจจุบันส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อและผู้ขายบ้านหรือคอนโดอย่างไรบ้าง? มาดูรายละเอียดทั้งในมุมของผู้ซื้อและผู้ขายกัน
 

1. ในมุมของผู้ซื้อ

1. กลุ่มที่ 1 ต้องการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท หลังแรก
   กลุ่มนี้จะสามารถกู้ได้เต็มที่ 100% ของราคาบ้านและยังสามารถกู้เพิ่มเติมเพื่อเอาไปตกแต่งบ้านได้อีก 10% ของราคาบ้าน สำหรับกลุ่มนี้จะไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ในปัจจุบัน


2. กลุ่มที่ 2 ต้องการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท หลังที่ 2 เป็นต้นไป
   กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เนื่องจากเพดานการปล่อยกู้อยู่ที่ 70 - 90% ของราคาบ้าน และไม่สามารถกู้เพิ่มเติมเพื่อเอาไปตกแต่งบ้าน สำหรับใครที่อยู่ในกลุ่มนี้ต้องมีเงินดาวน์อยู่แล้ว 10 - 30% ของราคาบ้าน ถ้าไม่ได้มีการวางแผนเก็บเงินมาก่อนก็จะทำให้การซื้อบ้านทำได้ยากขึ้น

 

2. ในมุมของผู้ขาย

มาตรการ LTV ส่งผลให้ยอดขายบ้าน หรือคอนโดเติบโตน้อยลง โดยเฉพาะกับกลุ่มที่ราคาบ้านมากกว่า 10 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อบางส่วนกู้ได้ไม่เต็มจำนวนและไม่ได้เตรียมเงินดาวน์เอาไว้นั่นเอง
 
ในการกู้เงินซื้อบ้าน นอกจากเรื่องมาตรการ LTV แล้ว ต้องพิจารณาเรื่องของดอกเบี้ย ค่างวดที่ต้องจ่ายคืนให้กับทางธนาคาร และอย่าลืมเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าตกแต่งต่อเติม ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลาง ค่าเดินทางที่อาจเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะตามมาทันทีหลังจากซื้อบ้าน และถ้าหากเราไม่ได้เตรียมเงินเอาไว้ล่วงหน้า ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจทำให้เรามีปัญหาการเงินตามมาก็เป็นได้

สำหรับคนที่กำลังมองหาสินเชื่อซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่งหรือมือสอง Krungsri The COACH ขอแนะนำ สินเชื่อบ้านกรุงศรีเพื่อที่อยู่อาศัย โดยสามารถสมัครขอสินเชื่อกรุงศรีโฮมฟอร์แคช ผ่านเว็บไซต์ธนาคาร พร้อมรับดอกเบี้ยพิเศษ

ยังไม่หมดเพียงแค่บริการทางการเงิน ทางกรุงศรีได้เตรียมเครื่องมือช่วยในการคำนวณสินเชื่อให้กับผู้ที่สนใจ ทดลองคำนวณความสามารถในการกู้เพียงใส่ข้อมูลรายได้ต่อเดือน ภาระหนี้ต่อเดือน และจำนวนปีที่ขอกู้ ระบบจะทำการประเมินเบื้องต้น ถึงจำนวนเงินที่สามารถกู้ได้ รวมถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือน เราจะได้รู้ล่วงหน้าว่าเราจะผ่อนไหวหรือไม่ เรียกว่าครบเครื่องเลยทีเดียว
  ไม่ว่าในอนาคตทางธนาคารแห่งประเทศไทย จะมีนโยบายผ่อนคลายเกณฑ์เพดาน LTV อีกหรือไม่ เราในฐานะผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ควรรักษาเครดิตทางการเงินให้ดี มีรายได้มากกว่ารายจ่าย เป็นหนี้เท่าที่จำเป็น และเป็นลูกหนี้ที่มีประวัติการชำระหนี้ที่ดี เมื่อทำเช่นนี้แล้ว การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านก็จะง่ายขึ้น และอย่าลืม กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว

อ้างอิง

• krungsri.com
• bot.or.th