หากพูดถึง
Passive Income หนึ่งสิ่งที่คนส่วนใหญ่มักจะนึกถึง คือ การซื้อเพื่อปล่อยเช่าคอนโดเพราะเป็นสิ่งที่ดูจะลงแรงไม่ค่อยเยอะ แถมยังมีเงินเข้ามาสม่ำเสมอทุกเดือน นอกจากนี้ยังนับว่าเป็นการลงทุนอีกประเภทหนึ่งได้ด้วย เราเลยอยากนำเสนอเผื่อเป็นไอเดียให้คนที่อยากมี Passive Income ลองไปประยุกต์ใช้ตามกันดู
การลงทุนคอนโดให้เช่าเป็นอีกทางเลือกในการลงทุนระยะยาว โดยเราจะได้ผลตอบแทนจากค่าเช่าคอนโด (Rental Yield) และได้กำไรจากการเติบโตของราคาที่ดินในอนาคต (Capital Gain) ซึ่งผลตอบแทนเฉลี่ยจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 5-8% ต่อปี (ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของคอนโด) นอกจากนี้เรายังได้เป็นเจ้าของห้องนั้น ในอนาคตถ้าหากไม่อยากปล่อยเช่าแล้ว จะไว้อยู่อาศัยเองหรือขายต่อก็ได้เช่นกัน
สิ่งที่เราต้องรู้ก่อนจะเริ่มลงทุนคอนโดให้เช่า
1. เลือกทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพ
สิ่งที่สำคัญที่สุด คือ การเลือกทำเลที่ตั้งของคอนโด ควรจะเลือกทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก จะช่วยให้การ
ปล่อยเช่าคอนโดง่ายขึ้น โดยส่วนใหญ่คนมักจะชอบคอนโดที่อยู่ใกล้แหล่งชุมชนเมือง ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ใกล้ห้างสรรพสินค้า ส่วนปัจจัยอื่น เช่น ใกล้ตึกสำนักงาน ใกล้โรงเรียน ใกล้โรงพยาบาล จะเป็นปัจจัยรองลงมา
ในปัจจุบันเราจะเห็นว่ามีคอนโดอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าสร้างขึ้นใหม่เยอะมาก แต่ยิ่งคอนโดที่อยู่ติดรถไฟฟ้ามากก็จะยิ่งราคาสูงตามไปด้วย สำหรับคนที่สนใจ
ซื้อคอนโดติดกับรถไฟฟ้าแต่มีงบลงทุนที่จำกัด อาจจะหาคอนโดที่อยู่ถัดไปในแนวถนนเดียวกันหรืออยู่ในซอยละแวกนั้น ซึ่งควรจะอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าประมาณ 300-700 เมตร เพราะยังเป็นระยะทางที่สามารถเดินได้
ถ้าหากเราเลือกทำเลผิดพลาด โอกาสที่จะปล่อยเช่าคอนโดได้ก็จะน้อยลง และอาจต้องเสียค่าผ่อนคอนโดเองจนกลายเป็นภาระแทนที่ได้ค่าเช่าเป็น Passive Income
2. ขนาดห้องต้องเหมาะกับกลุ่มเป้าหมาย
หากเรารู้ว่ากลุ่มเป้าหมายที่จะปล่อยเช่าคือใครก็จะช่วยให้ตัดสินใจเลือกขนาดห้องที่เหมาะสมได้ง่ายขึ้น เช่น เราสนใจคอนโดย่านตึกสำนักงาน กลุ่มเป้าหมายจึงเป็นคนวัยทำงาน ดังนั้นขนาดห้องควรจะประมาณ 30-45 ตารางเมตร และมีการกั้นห้องเป็นสัดส่วน หรือถ้ากลุ่มเป้าหมายคือวัยเรียน (สำหรับ 1 คน) ขนาดห้องควรจะประมาณ 25-30 ตารางเมตร เนื่องจากวัยนี้มีงบค่อนข้างจำกัดจึงมักจะเลือกห้องที่มีขนาดเล็กลง
ขนาดห้องที่เราจะลงทุนเพื่อให้เช่าต้องมีขนาดที่ไม่เล็กจนเกินไป เพราะห้องที่มีขนาดเล็กจะทำให้รู้สึกอึดอัดเกินไป จึงไม่ค่อยจูงใจให้ผู้เช่าตัดสินใจเช่า แต่ถ้าเลือกขนาดห้องใหญ่เกินไปจะส่งผลให้ค่าเช่าราคาแพง และอาจทำให้ปล่อยเช่าได้ยากขึ้นตามไปด้วย
3. รู้จักวิธีการตั้งราคาปล่อยเช่า
คนส่วนใหญ่จะตั้งราคาปล่อยเช่าจากผลตอบแทนที่เราคาดหวัง โดยจะคำนวณจากต้นทุนของสินเชื่อบวกกับอัตรากำไรที่ต้องการในอนาคต แต่สิ่งที่คนมักจะมองข้ามไป คือ การสำรวจราคาตลาดคู่แข่ง และการเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรของคอนโดนั้น เพื่อจะนำมาคิดคำนวณให้เป็นราคาที่เหมาะสม และไม่แพงเกินกว่าของคนอื่นจนเกินไป
รวมถึงต้องไม่ลืมที่จะนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เข้าไปคำนวณรวมด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าดูแลสาธารณูปโภค เป็นต้น เพื่อให้ได้ราคาที่เราไม่ขาดทุนหรือเข้าเนื้อนั่นเอง และควรจะปล่อยเช่าให้ได้ผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งส่วนใหญ่ในช่วง 3 ปีแรกดอกเบี้ยเงินกู้จะอยู่ที่ 2-3% ต่อปี
4. หาช่องทางเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย
หลังจากที่เรามีห้องที่พร้อมปล่อยเช่าแล้ว ก็ต้องรู้จักช่องทางที่ทำให้คอนโดของเราปล่อยเช่าง่ายขึ้นด้วย เช่น การลงประกาศเอง หรือใช้บริการบริษัทนายหน้าให้ช่วยจัดการดูแลการเช่า ซึ่งทั้ง 2 แบบนี้จะมีข้อแตกต่างกันในด้านของค่าใช้จ่าย
อีกช่องทางหนึ่งที่ช่วยประหยัดค่าใช้จ่าย คือ ประกาศผ่านโลกออนไลน์ ช่วยให้เราสามารถเชื่อมต่อกับคนอื่นได้อย่างง่ายดาย ดังนั้นจึงเป็นโอกาสที่ทำให้เราเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้เยอะขึ้นและง่ายขึ้นด้วย ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติก็มีโอกาสที่อาจจะเป็นลูกค้าของเราได้
ตัวอย่างช่องทางออนไลน์ ที่คนนิยมลงประกาศขายหรือปล่อยเช่าคอนโด
- Social Media ของตัวเอง เช่น Facebook, Twitter, LINE
- Facebook Group ที่รวมคนที่สนใจลงทุนคอนโด หรือกลุ่มที่รวมคนประกาศขาย-ปล่อยเช่าอสังหาฯ
- เว็บไซต์ประกาศซื้อขายอสังหาฯ
5. รู้จักสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
คนส่วนใหญ่เวลาซื้อบ้านหรือคอนโด ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อนำไปลงทุน ก็มักจะ
กู้สินเชื่อกับธนาคาร สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะใช้หลักการผ่อนชำระแบบ “ลดต้นลดดอก” โดยดอกเบี้ยคิดเป็นรายวันคำนวณจากเงินต้นคงเหลือ
ในช่วงแรกของการผ่อนชำระ ค่างวดที่ชำระเข้ามาจะไปตัดชำระในส่วนของดอกเบี้ยก่อนและส่วนที่เหลือจะไปตัดชำระเงินต้น ดังนั้นค่างวดในช่วงแรก จะเหลือตัดเงินต้นได้น้อยเนื่องจากเงินต้นของสินเชื่อยังสูงอยู่ แต่ในระยะหลังที่เงินต้นลดลงมากแล้ว ค่างวดที่ชำระมาจะไปตัดชำระส่วนของเงินต้นมากขึ้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับ
อัตราดอกเบี้ยที่ได้รับในขณะนั้นด้วย
สำหรับคนที่อ่านมาถึงตรงนี้แล้วรู้สึกเริ่มสนใจในการลงทุนคอนโดให้เช่า เราจะมาเจาะลึกรายละเอียดเกี่ยวกับประเภทอัตรา
ดอกเบี้ยของธนาคาร เพื่อให้เข้าใจเรื่องการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยกันมากขึ้น
ประเภทอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร
อัตราดอกเบี้ยแบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ
- อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ หรือ Fixed Rate เป็นอัตราดอกเบี้ยที่เท่าเดิมในระยะเวลาหนึ่ง จะไม่เปลี่ยนแปลงตามอัตราดอกเบี้ยตลาด และจะมีค่าเท่าเดิมตลอดจนหมดอายุสัญญา
- อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว หรือ Floating Rate เป็นอัตราดอกเบี้ยเคลื่อนไหวตามดอกเบี้ยอ้างอิง เมื่ออัตราดอกเบี้ยธนาคารในปัจจุบันเปลี่ยนไปอัตราดอกเบี้ยในสัญญาเงินกู้ก็จะเปลี่ยนตามไปด้วยนั่นเอง ซึ่งดอกเบี้ยแบบ Floating Rate สามารถแบ่งออกได้อีกเป็น 3 ประเภท คือ
- Minimum Loan Rate (MLR) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ส่วนใหญ่จะปล่อยให้เป็นสินเชื่อเพื่อการประกอบธุรกิจ
- Minimum Retail Rate (MRR) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ารายย่อยชั้นดี เพื่อใช้ในการซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัย โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะทำสัญญาแบบ 3 ปีแรกเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ และหลังจาก 3 ปีจะปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
- Minimum Overdraft Rate (MOR) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ใช้คิดกับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ที่มีความต้องการจะเบิกเงินเกินบัญชี เช่น บัญชีกระแสรายวัน เป็นต้น
- อัตราดอกเบี้ยแบบผสม หรือ Mixed Rate เป็นการผสมระหว่างอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่กับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว โดยในช่วงแรกจะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ก่อน ตามระยะเวลาที่ระบุไว้ และในช่วงหลังจะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
ตัวอย่างการคำนวณอัตราดอกเบี้ย
สำหรับคนที่วางแผนจะซื้อบ้านใหม่หรือลงทุนคอนโดให้เช่า และกำลังมองหาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยว่าจะเลือกสินเชื่อธนาคารไหนดี ทางกรุงศรีก็มีให้บริการเช่นกัน วงเงินกู้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน พิเศษฟรี!! ค่าธรรมเนียมสำรวจและประเมินหลักประกัน สามารถดูรายละเอียดสินเชื่อบ้านกรุงศรีเพิ่มเติมที่
www.krungsri.com หรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม ได้ที่ Krungsri Call Center 1572
นอกจากนี้ ยังมีโปรแกรมคำนวณสินเชื่อบ้าน
https://www.krungsri.com/th/calculator/ ให้ได้ลองคำนวณตัวเลขคร่าว ๆ เช่น คำนวณความสามารถในการกู้ คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน คำนวณระยะเวลากู้ คำนวณวงเงินกู้ เป็นต้น ซึ่งเป็นโปรแกรมคำนวณแบบออนไลน์ ผ่านหน้าเว็บไซต์ของธนาคาร ทั้งใช้งานง่ายและสะดวกสบาย มาลองใช้โปรแกรมคำนวณกันได้ ฟรี! ไม่มีค่าใช้จ่าย