อัปเดตวิธีการคำนวณค่าโอนบ้าน 2568 ต้องจ่ายเท่าไหร่

การมีบ้านหรือคอนโดเพื่อใช้ชีวิตในแบบที่เป็นตัวของเราเองหรือมีไว้เพื่อใช้ชีวิตกับคนที่เรารัก ถือว่าเป็นเป้าหมายและความฝันของใครหลาย ๆ คน อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านเป็นสิ่งที่ต้องวางแผนอย่างรอบคอบ เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายอยู่หลายอย่าง นอกเหนือจากราคาบ้านที่เราต้องซื้อแล้ว เรายังต้องจ่ายค่าโอนบ้านที่เป็นรายจ่ายแฝงเพิ่มเติมที่จะเกิดขึ้นในวันที่เราไปโอนกรรมสิทธิ์บ้านจากเจ้าของเดิมด้วย

แน่นอนว่าค่าโอนบ้านนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูง เราอาจจะต้องจ่ายเงินก้อนนี้ในหลักหมื่นถึงแสนบาท ซึ่งขึ้นอยู่กับราคาประเมินหรือราคาขายของบ้าน ดังนั้นควรวางแผนเอาไว้ล่วงหน้า Krungsri The COACH จึงอยากให้ทุกคนมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนนี้ พร้อมอัปเดตมาตรการช่วยเหลือค่าโอนบ้านจากรัฐบาลในปี 2568 ว่าเป็นอย่างไรบ้าง การโอนบ้านก็คือ การโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านและโฉนดที่ดินจากเจ้าของบ้านเดิมไปสู่เจ้าของบ้านใหม่ ส่วนใหญ่จะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจากผู้ขายที่เป็นบุคคลทั่วไปหรือโครงการบ้านต่าง ๆ มาให้กับผู้ซื้อ

แต่หากมีการกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร ธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ ส่วนผู้ซื้อบ้านจะได้รับเป็นสำเนาโฉนด ซึ่งโฉนดที่ดินจะระบุชื่อผู้รับสัญญาเป็นชื่อของธนาคารผู้รับจำนองจนกว่าผู้ซื้อจะผ่อนชำระสินเชื่อบ้านจนหมดนั่นเอง
  เมื่อมีการตกลงซื้อขายบ้านระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายที่อาจเป็นได้ทั้งโครงการหรือบุคคลธรรมดาทั่วไป นอกจากนี้เมื่อผู้ซื้อทำการซื้อบ้านไปแล้วแต่ต่อมาต้องการรีไฟแนนซ์บ้านจากธนาคารหรือสถาบันการเงินเดิมไปยังธนาคารใหม่ ผู้ซื้อบ้านจะต้องชำระค่าโอนบ้านอีกครั้งกับทางสำนักงานที่ดิน ในการโอนบ้านนั้น เราในฐานะผู้ซื้อบ้านจะต้องนัดหมายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์บ้านกับผู้ขายบ้าน ณ สำนักงานที่ดิน โดยจะต้องมีการจ่ายค่าโอนบ้าน ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่รัฐบาลกำหนด อีกหลายรายการ

• ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คิดเป็น 0.01%* ของราคาประเมินค่าจดจำนอง คิดเป็น 0.01%* ของยอดเงินกู้
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ** คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย (ไม่ต้องจ่ายหากจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว)
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้)

หมายเหตุ :
*มาตรการกระตุ้น “ภาคอสังหาริมทรัพย์” ปี 2568 ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับซื้อบ้านใหม่ และซื้อบ้านต่อ ที่ราคาซื้อขาย วงเงินจำนอง และราคาประเมินกรมที่ดิน ไม่เกิน 7 ล้านบาท
เงื่อนไข : เป็นการซื้อที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ หรือซื้ออาคารชุด โดยได้รับการลดหย่อนทั้ง (ซื้อใหม่ / ซื้อต่อ) ครอบคลุมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว (ทาวน์เฮาส์) อาคารพาณิชย์ และห้องชุด โดยราคาซื้อขายและวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท (ราคาประเมินกรมที่ดินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทด้วย) กรณีอย่างใดอย่างหนี่งไม่เข้าเกณฑ์ จะไม่ได้รับสิทธิตามมาตรการดังกล่าว ทั้งนี้ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย และต้องเป็นการโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกัน ระยะเวลาตั้งแต่วันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569
** โดยปกติหากเราซื้อบ้านกับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการแสวงหารายได้และผลกำไรจากการขายบ้าน หรือซื้อกับบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับแต่ได้อสังหาริมทรัพย์นั้นมา หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

แต่หากเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายบ้านไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแต่จะเสียค่าอากรแสตมป์

อย่างไรก็ตาม ในทางกฎหมายไม่ได้มีการกำหนดเอาไว้ว่าใครจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน จึงต้องมีการตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายบ้าน เช่น หารคนละครึ่ง หรือผู้ขายให้จะลดราคาบ้านให้เราเพิ่มเติมโดยแลกกับการให้เรารับผิดชอบในส่วนของค่าโอนบ้านทั้งหมดแทน

หากเราซื้อบ้านจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทางเจ้าของโครงการจะแจ้งรายละเอียดว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในค่าโอนบ้าน แต่หากเป็นการซื้อขายกับบุคคลทั่วไป ผู้ซื้อควรสอบถาม ศึกษาหาข้อมูล และคำนวณราคาบ้านพร้อมค่าใช้จ่ายทั้งหมด เพื่อเตรียมเงินก้อนสำหรับจ่ายค่าโอนบ้าน
  ข่าวดีของทุก ๆ คนที่กำลังตัดสินใจในการซื้อบ้าน ในปี 2568 เนื่องจากรัฐบาลได้มีมาตรการ ในการลดค่าธรรมเนียมในการโอนบ้านจากเดิม 2% เหลือเพียง 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับซื้อบ้านใหม่ และซื้อบ้านต่อ ที่ราคาซื้อขาย วงเงินจำนอง และราคาประเมินกรมที่ดิน ไม่เกิน 7 ล้านบาท ทำให้คนที่มีความฝันอยากจะมีบ้านในปีนี้ สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านได้มากยิ่งขึ้น

ตัวอย่างเช่น เราซื้อบ้านจากโครงการ ราคา 1 ล้านบาท จากเดิมที่เราจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านและค่าจดจำนองรวมกัน 30,000 บาท จะเหลือเพียง 200 บาทเท่านั้น และหากเราซื้อบ้านในราคาที่สูงขึ้น เช่น บ้านราคา 2 ล้านบาทจะเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้ 400 บาท และบ้านราคา 3 ล้านบาทนั้นจะเสียค่าใช้จ่ายเพียง 600 บาท ซึ่งค่าใช้จ่ายที่ลดลงไปนี้เราสามารถนำไปลงทุนในเรื่องอื่น ๆ ที่เกิดประโยชน์ต่อชีวิตเราได้อีกด้วย หมายเหตุ :

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปจะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขายที่ครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาเกิน 5 ปี (แบบนับวันชนวัน) แต่หากผู้ขายครอบครองบ้านมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
• กรณีที่จ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์

หากใครกำลังมีแผนในการซื้อบ้านและเตรียมพร้อมในการโอนบ้าน ในช่วงนี้จะเป็นช่วงเวลาที่ดีมาก ๆ ที่เราจะได้รับประโยชน์จากมาตรการช่วยเหลือของรัฐ และหากใครกำลังมองหาสินเชื่อบ้านดี ๆ Krungsri The COACH ขอแนะนำ สินเชื่อบ้านกรุงศรีเพื่อที่อยู่อาศัย พร้อมสิทธิประโยชน์มากมาย เช่น

• ดอกเบี้ยต่ำสุดคงที่ปีแรก 1.99% ต่อปี
• ฟรี! ค่าสำรวจและประเมินหลักประกันมูลค่า 3,210 บาท ตามเงื่อนไขของธนาคาร
• ฟรี! ค่าจดจำนอง ตามเงื่อนไขของธนาคาร
• ส่วนลดอัตราดอกเบี้ย 0.25% สำหรับลูกค้าที่ใช้บัญชีเงินเดือนกับธนาคารกรุงศรี

 
โดยสรุปจะเห็นได้ว่าในการซื้อบ้านนั้น มักจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มขึ้นมา นอกเหนือจากราคาซื้อขายบ้าน ซึ่งหากเราคำนวณดูแล้วจะเห็นว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่จำนวนไม่น้อย ซึ่งขึ้นอยู่กับราคาบ้านที่เราซื้อ อย่างไรก็ตามด้วยมาตรการของรัฐบาลในปีนี้ก็ทำให้ผู้ซื้อบ้านได้ประโยชน์จากการลดค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและค่าจดจำนอง ก่อนซื้อบ้านเราจึงต้องเช็กค่าใช้จ่ายอย่างรอบด้านและลองดูว่ามีมาตรการและผลิตภัณฑ์ทางการเงินแบบไหนที่จะทำให้เราได้ประโยชน์สูงสุดในการซื้อบ้านได้

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว l อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 4.123% - 5.696% ต่อปี*
*สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 7 มี.ค. 68 = 7.175% ต่อปี ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดดอกเบี้ยและการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ใน www.krungsri.com
**ฟรี! ค่าประเมินหลักประกัน มูลค่า 3,210 บาท (วันที่ 1 ม.ค. 68 - 30 เม.ย. 68)
***ฟรีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้อนุมัติ หรือสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะลูกค้าที่ซื้อ MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด และเลือกดอกเบี้ยทางเลือกฟรีค่าจดจำนองเท่านั้น
****เฉพาะปีที่ 1 เมื่อซื้อประกัน MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด หรือใช้บัญชีเงินเดือนผ่านธนาคารกรุงศรีอยุธยา


อ้างอิง

• krungsri.com/th/personal/loans/home-loans/homeloan