รู้จักภาษีซื้อขายที่ดิน ภาษีที่ต้องจ่ายเมื่อทำการขายที่ดิน

หลายคนชอบบอกว่ามีทองเขานับเป็นพี่ แต่ถ้ามีที่ดินตอนนี้เรียกได้เลยว่าเข้าใกล้เศรษฐีเลยทีเดียว แต่เรื่องภาษีซื้อขายที่ดินเราก็ควรรู้ไว้

เพราะว่าตอนนี้ไม่ว่าจะที่ดินในกรุงเทพ หรือต่างจังหวัด ราคาของที่ดินก็ปรับตัวสูงขึ้นตามสภาพเศรษฐกิจที่มีความต้องการของที่ดินมากขึ้น ไม่ว่านักลงทุนรายใหญ่ที่มองหาที่ดินผืนงามมาปรับปรุงทำโครงการบ้าน คอนโด หรือนักลงทุนรายย่อยหาซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไรจากการซื้อ-ขาย หรือปล่อยเช่า สิ่งหนึ่งที่เราไม่ควรมองข้ามคือเรื่องของภาษีที่ดิน ที่มีเรื่องของค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมส่งผลกระทบกับนักลงทุน และคนถือครองที่ดินจำนวนมากควรรู้เอาไว้ จะมีเรื่องอะไรที่เราควรรู้เกี่ยวกับภาษีที่ดินบ้าง และการซื้อขายที่ดินต้องเสียภาษีซื้อขายที่ดินอะไรบ้าง แล้วเสียเท่าไหร่ มาหาคำตอบไปพร้อมกันได้เลย ในเรื่องของที่ดิน แต่ละแบบก็จะมีอัตราภาษีซื้อขายที่ดินไม่เหมือนกัน โดยสามารถจำแนกได้ 3 กลุ่มง่าย ๆ ดังต่อไปนี้
   

1. ที่ดินสำหรับทำเกษตรกรรมที่เราใช้เพื่อปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ หรือทำการประมง

หากเจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดาแล้วที่ดินนั้นมีมูลค่าน้อยกว่า 50 ล้านบาทจะได้รับยกเว้นการจัดเก็บภาษีที่ดิน แต่ถ้าที่ดินนั้นมีเจ้าของเป็นนิติบุคคล แล้วที่ดินมีราคาไม่เกิน 75 ล้านบาท จะถูกคิดภาษีในอัตรา 0.01% มูลค่าของภาษีที่ดินสำหรับใช้ทำเกษตรกรรมจะมากขึ้นตามมูลค่าของที่ดินนั้น โดยจะมีมูลค่าภาษีสูงสุดอยู่ที่ 0.15% แต่ในปี 2564 มีมาตรการช่วยเหลือพี่น้องเกษตรกรที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 โดยลดภาษีที่ดินลง 90%
   

2. ที่ดินรกร้างเสียภาษีที่ดินอย่างไร?

ทั้งนี้ขอบเขตของที่ดินรกร้างและพื้นที่เกษตรกรรมใกล้กันมาก หากใช้พื้นที่รกร้างทำการเกษตรก็ได้ไม่ผิด แต่ต้องใช้ในการปลูกพืชผลทางการเกษตรให้เข้าหลักเกณฑ์ เช่น ปลูกไม้ดอก ไม้ประดับ ผักผลไม้ ไม่น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ต่อไร่ หากเข้ากำหนดก็จะนับที่ดินรกร้างนี้ เสียภาษีที่ดินเพื่อทำการเกษตรกรรม แต่ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ที่ดินตรงนี้จะต้องเสียภาษีที่ดินรกร้าง แล้วพื้นที่รกร้างจะมีอัตราเพดานภาษีสูงสุดอยู่ที่ 1.2%* แต่ถ้ามูลค่าที่ดินไม่เกิน 50 ล้าน จะเสียภาษีที่ดินอยู่ที่ 0.3% แล้วจะมากขึ้นเรื่อย ๆ หากมูลค่าของที่ดินเกิน 5,000 ล้านบาท อัตราการเก็บภาษีจะอยู่ที่ 0.7% และภาษีต้องจ่ายเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีที่ดินรกร้างรวมแล้วต้องจ่ายภาษีที่ดินไม่เกิน 3%
   

3. ที่ดินประเภทบ้านที่อยู่อาศัย

สำหรับภาษีซื้อขายที่ดินสำหรับบ้านที่อยู่อาศัย จะมีการเก็บภาษีที่ดินหลายแบบเช่น

• กรณีบ้านหลังแรก แล้วชื่อเจ้าของบ้านและที่ดินเป็นชื่อเดียวกัน เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หากมีราคาตั้งแต่ 0-50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี หากบ้านมีมูลค่าตั้งแต่ 50-75 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่อัตรา 0.03% และจะเสียภาษีที่ดินสูงสุดที่ 0.10% หากบ้านของเรามีมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป
• ในกรณีบ้านที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เช่น คอนโด หรืออาคารชุดต่าง ๆ หากราคาของบ้านมีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้นภาษีเช่นเดียวกัน แต่หากมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาทจะมีการคิดภาษีที่แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับราคาของบ้านที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน โดยหากบ้านมีมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป จะเสียภาษีที่ดินสูงสุดที่ 0.10%
• กรณีสุดท้ายหากนักลงทุนที่ซื้อบ้าน หรือห้องชุดคอนโดไว้เก็งกำไรมากกว่า 1 หลังถึงแม้ไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เราก็ต้องเสียภาษีที่ดินเหมือนกันหากบ้านมีราคาตั้งแต่ 0-10 ล้านบาทจะมีอัตราภาษีเริ่มต้นที่ 0.02% แล้วจะมากขึ้นตามราคาของบ้านเช่นเดียวกัน และบ้านที่ราคามากกว่า 100 ล้านบาทจะต้องเสียภาษีที่ดินสูงสุดที่ 0.10% หากผู้ที่จะเก็งกำไรในบ้าน หรือคอนโด ต้องพิจารณาจุดนี้มาก ๆ เพราะภาษีที่ดินจะคิดจากมูลค่าของบ้านแต่ละหลัง แต่ในรอบปี 2564 จากมาตรการช่วยเหลือจากวิกฤติโควิด-19 ภาษีที่ดินประเภทบ้านที่อยู่อาศัยก็ได้รับการลดภาษีลง 90% เหมือนกับที่ดินสำหรับทำเกษตรกรรม

เมื่อเรารู้จักภาษีที่ดินแต่ละประเภทไปแล้ว มาถึงตอนนี้มาดูกันหน่อยสิว่าหากว่าเราอยากขายที่ดิน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ไม่ว่าจะเป็น ขายที่ดิน ขายบ้าน หรือคอนโด 1 ครั้งเราจะต้องเตรียมเงินเพื่อเสียภาษีซื้อขายที่ดินไว้เท่าไหร่
 

ค่าธรรมเนียมการโอน

คิดที่อัตรา 2% จากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาขาย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดมีมูลค่ามากกว่ากัน สำหรับราคาประเมินที่ดินจะมีการประเมินทุก ๆ 4 ปี โดยกรมธนารักษ์ หากใครอยากรู้ว่าที่ดินของเรามีราคาประเมินอยู่ที่เท่าไหร่ สามารถคลิกตรงนี้ได้เลย ถ้าหากเราโอนที่ดินให้กับพ่อแม่ หรือบุตรหลาน เราจะเสียค่าธรรมเนียมเพียง 0.01% ในปี 2564 จากนโยบายของรัฐบาลที่ออกมาเฉพาะในช่วงวิกฤติโควิด-19 จากเดิม 0.05%
 

เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

หากที่ดินที่จะขายเป็น มรดกที่ได้รับมาหรือมีคนให้โดยเสน่หา สามารถนำไปหักค่าใช้จ่าย 50% ของเงินได้ แต่ถ้าที่ดินไม่ได้รับจากมรดก หรือมีผู้มอบให้โดยเสน่หา สามารถนำไปหักค่าใช้จ่ายได้ตามจริง โดยแนบหลักฐานประกอบ หรือเลือกหักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาที่เราถือครองที่ดินได้สูงถึง 10 ปี ทั้งนี้สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมในส่วนของภาษีเงินได้ตอนไปทำเรื่องซื้อขาย โอนที่ดิน ณ กรมที่ดิน
 

เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์

เมื่อเราขายที่ดินเราจะต้องเสียภาษีตัวใดตัวหนึ่ง ความแตกต่างของภาษีทั้งสองตัวนี้คือ เราจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากว่าที่ดินที่เราขายเป็นที่ดินการค้าหรือหากำไร โดยจะเสียในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่ากัน แต่อากรแสตมป์จะเสียเพียงแค่ 0.03% ของราคาประเมินที่ดิน หากที่ดินที่เราจะขายเข้าเกณฑ์ว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรเมื่อไรก็เสียแค่ภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าไม่เข้าหลักเกณฑ์ก็จะจ่ายภาษีซื้อขายที่ดินเพียงแค่ค่าอากรแสตมป์ ในกรณีที่เราขายที่ดินที่เราได้รับมาไม่ใช่ที่ดินเพื่อทำการค้าหรือหากำไร มีการเสียภาษี ณ ที่จ่าย ที่สำนักงานของกรมที่ดินแล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีก (ภ.ง.ด 90) จะไม่ถือว่าคุณทำผิดกฎหมาย แต่ถ้าในกรณีที่ดินนั้นที่ได้มาจากการมุ่งเน้นทางการค้าหรือหากำไร จะไม่สามารถใช้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่กรมที่ดินเป็นภาษีสุดท้ายได้ จะต้องนำเงินส่วนนี้มายื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีในรอบถัดไปด้วย ไม่อย่างนั้นจะถือว่ามีโทษตามกฎหมาย

อย่างไรก็ตามสำหรับเจ้าของที่ดิน หรือนักลงทุน สิ่งที่เราต้องหมั่นตรวจสอบบ่อย ๆ เลยคือข้อมูลข่าวสารในเรื่องของนโยบายภาษีซื้อขายที่ดิน เพราะในแต่ละปีภาษีที่ดินอาจมีการเปลี่ยนแปลง ทำให้เราต้องอัปเดตให้ทันอยู่เสมอ เพื่อประโยชน์ของตัวเราเอง โดยเราสามารถสอบถามข้อมูลเกี่ยวกับภาษีซื้อขายที่ดินเพิ่มเติมได้จาก กรมที่ดิน หรือ www.dol.go.th ได้เลยเพราะเรื่องภาษีที่ดินเป็นสิ่งที่เราควรรู้เอาไว้