ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา พิษเศรษฐกิจจากไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจทั่วโลกเป็นอย่างมาก ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (“อสังหาฯ”) เองก็เป็นหนึ่งในธุรกิจที่ได้รับ ผลกระทบอย่างหนักเช่นกัน โดยธุรกิจอสังหาฯในประเทศไทยนั้น มีกำลังซื้อลดลงไปมากกว่าครึ่ง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้ารายใหญ่อย่างชาวจีน นอกจากนี้ การที่เหตุการณ์นี้ยังคงลากยาวไปเป็นเวลาหลายเดือน จึงส่งผลกระทบต่อกลุ่มตลาดในประเทศด้วยเช่นกัน โดยทั้งผู้ซื้อรายใหญ่อย่างกลุ่มผู้ประกอบการหรือเจ้าของธุรกิจ และผู้ซื้อรายย่อยอย่างกลุ่มพนักงานบริษัทก็พากันขาดสภาพคล่องไปตาม ๆ กัน จึงทำให้กำลังซื้อภายในประเทศนั้นลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จะเห็นได้ว่า ไวรัสโควิด-19 ได้สร้างจุดเปลี่ยนต่อธุรกิจอสังหาฯของไทยไปเป็นอย่างมากตั้งแต่เริ่มมีการแพร่ระบาดของเชื้อโรค ทำให้ต้องล็อกดาวน์ประเทศ มีการเว้นระยะห่างทางสังคม หรือ Social Distancing ก่อให้เกิดเป็น New Normal เมื่อคนซื้อไม่กล้าออกมานอกบ้าน ส่งผลให้ผู้ประกอบการเองต้องเร่งปรับตัวเพื่อความอยู่รอด พัฒนาการขายสินค้าผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ทุกช่องทาง พร้อมทั้งมีการงัดกลยุทธ์ต่าง ๆ ขึ้นมาเพื่อกระตุ้นยอดขายกันอย่างมากมาย แล้วเราในฐานะผู้ซื้อก็จำเป็นต้องศึกษาหาความรู้เพิ่มเติม ก่อนตัดสินใจซื้อหรือลงทุนเช่นกัน เพราะธุรกิจนี้ไม่ได้มีเพียงแค่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น ยังมีส่วนของการลงทุนเชิงพาณิชย์ด้วย ดังนั้นก่อนตัดสินใจลงทุน เรามาทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ของอสังหาฯ ในตอนนี้กันก่อนครับ
อสังหาฯเพื่ออยู่อาศัย
คอนโดมิเนียม
ตั้งแต่ปลายปี 2562 เป็นต้นมา มีหลาย ๆ ปัจจัยที่กระทบต่อการเติบโตของคอนโดฯ ไม่ว่าจะเป็นสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว มาตรการ LTV ของแบงค์ชาติที่ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้ที่ต้องการซื้อหรือลงทุนในคอนโดฯ โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังที่ 2 เป็นต้นไป รวมถึงค่าเงินบาทที่แข็งค่า ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดขายคอนโดมิเนียมจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยผลกระทบดังกล่าวนี้เป็นผลกระทบต่อเนื่องที่ลากยาวมาจนถึงปี 2563 แถมปีนี้ยังมีเรื่องของไวรัส COVID-19 มาซ้ำเติมเข้าไปอีก ทำให้แนวโน้มยอดขายของคอนโดฯในปี 2563 มีโอกาสที่จะลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วง 4 ปีที่ผ่านมายอดขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 59,000 ยูนิต/ปี (สูงสุดในปี 2561 ที่ 69,352 ยูนิต) แต่สำหรับในปี 2563 นี้ คาดว่าจำนวนยูนิตที่ขายได้จะเท่ากับ 31,403 ยูนิต ลดลง 22,900 หน่วย (-42.2%) จากปี 2562 ที่มีจำนวนยูนิตที่ขายได้ 54,303 ยูนิต ซึ่งเป็นยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 5 ปีของคอนโดมิเนียม นอกจากยอดขายที่ลดลงแล้วราคาอสังหาฯก็เริ่มมีการชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2562 รวมทั้งเริ่มมีประกาศลดราคาคอนโดฯกว่า 40-50% หลังจากเข้าสู่ปี 2563
เนื่องด้วยราคาที่ลดลงมาเป็นอย่างมากนี้เอง จึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับคนที่ต้องการจะซื้อคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัย แต่สำหรับนักลงทุน ทั้งแบบเก็งกำไรและปล่อยเช่า ต้องระวังในเรื่องของการหาผู้ซื้อหรือผู้เช่าต่อ เพราะสภาพคล่องในตลาดเหลือน้อย ทำให้โอกาสในการปล่อยห้องต่อในระยะเวลาสั้น ๆ นั้น ลดลงไปด้วย ผู้ลงทุนจึงจำเป็นต้องมีความพร้อมและความมั่นคงในเรื่องของสถานะทางการเงินพอสมควร
บ้าน
สังหาฯประเภทถัดมา คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ รวมถึงตึกแถว ล้วนได้รับผลกระทบจาก COVID-19 อย่างแน่นอน แต่คงจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด เนื่องจากเป็นตลาดที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะตลาดทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่ไม่เกินแนววงแหวนรอบนอก และอยู่ในรัศมีของการเข้าถึงรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายได้ ยังมีความต้องการของผู้ซื้อสูงเมื่อเปรียบเทียบกับบ้านเดี่ยวที่ราคาขยับสูงขึ้นมากในระดับราคามากกว่า 7 - 10 ล้านบาท รวมทั้งกลุ่มลูกค้าที่ไม่ต้องการที่จะอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมซึ่งมีข้อจำกัดของขนาดพื้นที่ที่เล็กลงมากและมีราคาแพงเกินไป สำหรับผลกระทบจาก COVID-19 นี้ น่าจะมีผลกระทบกับตลาด ทาวน์เฮ้าส์โดยรวมในทุกระดับราคา โดยคาดว่าในปี 2563 ยอดขายอยู่ที่ 20,026 ยูนิต ลดลง 8,673 ยูนิต (-30.2%) จากปี 2562 ที่มียอดขายทั้งหมด 28,699 ยูนิต ซึ่งราคาก็อาจจะปรับตัวลดลงได้เช่นเดียวกันกับคอนโดฯ แต่คงเป็นเพียงผลกระทบระยะสั้นเท่านั้น อสังหาฯ กลุ่มนี้ จึงเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างน่าสนใจ ทั้งในมุมผู้ประกอบการ และมุมของนักลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่ใกล้เมืองระดับราคา 3 - 4 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาสำหรับกลุ่มที่เป็นกำลังซื้อหลักในตลาด
อสังหาฯเชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate หรือ CRE)
เป็นอสังหาฯที่ลงทุนเพื่อประโยชน์ทางการค้ามากกว่าการจะเป็นที่อยู่อาศัย เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ร้านอาหาร โรงพยาบาล เป็นต้น สำหรับประเทศไทยเอง อสังหาฯ กลุ่มนี้ก็มีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มอาคารสำนักงาน ซึ่งในช่วงแรกของปี 2562 มีปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ทั้งสิ้น 1.4 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) และคาดว่าปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมจะอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับ 2 แสนตารางเมตร ภายในปีนี้ ในขณะที่ อสังหาฯ กลุ่มอื่น ๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า หรือโรงแรม ถึงแม้จะชะลอตัวไปบ้าง แต่ก็เป็นตลาดที่มีความแข็งแกร่งและสามารถฟื้นตัวกลับมาได้อย่างรวดเร็ว
อสังหาฯเชิงพาณิชย์จึงยังคงน่าสนใจสำหรับการลงทุนไม่น้อย โดยมีปัจจัยที่มาสนับสนุนอย่างเรื่องของ Agile Workplace ที่เป็นเทรนด์ใหม่ โดยมีมุมมองว่าคนเราไม่จำเป็นต้องทำงานอยู่ในออฟฟิศขนาดใหญ่ และสถานที่เดิมตลอดเวลา Co-working space จึงกลายเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์การทำงานในยุคปัจจุบันมากขึ้น แต่ด้วยสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่านมา ก็ทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน เช่น กลุ่มอาคารสำนักงาน ที่หลาย ๆ บริษัทมีนโยบายให้ Work from home มากขึ้น ซึ่งหากการระบาดของไวรัสครั้งนี้กินเวลานานจนนโยบายนี้กลายเป็นนโยบายระยะยาว ความต้องการของอาคารสำนักงานก็อาจลดลงได้ในอนาคต แต่ถ้าการระบาดสามารถควบคุมได้เร็ว เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวกลับมา ความต้องการก็อาจจะกลับมาอีกครั้ง จึงเป็นที่น่ากังวลว่า อสังหาฯ กลุ่มนี้ จะสามารถฟื้นตัวกลับมาได้อย่างที่เคยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่าวิกฤติครั้งนี้จะกินเวลานานแค่ไหนกว่าจะกลับเข้าสู่สภาวะปกติ ซึ่งก็ต้องติดตามกันต่อไป
และนี่ก็คือสถานการณ์ของตลาดอสังหาฯในปัจจุบัน ที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ต่าง ๆ มากมาย จนมาถึงวิกฤติโควิด-19 ในครั้งนี้ จะเห็นได้ว่า ตลาดอสังหาฯทุกประเภทเริ่มชะลอตัวลง รวมถึงราคาก็เริ่มปรับลดลงตามสภาวะเศรษฐกิจ เรียกได้ว่าเป็นการปรับฐานครั้งใหญ่สำหรับอสังหาฯ เลยทีเดียว นักลงทุนจึงจำเป็นต้องระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น และคอยติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด แต่ในอีกมุมหนึ่งก็ถือว่าเป็นจังหวะที่ดีที่จะเริ่มตัดสินใจเข้ามาลงทุนในตลาดนี้
สำหรับคนที่อยากเริ่มลงทุนในอสังหาฯ แต่ติดข้อจำกัดสำคัญของการลงทุน นั่นก็คือ การที่จะต้องใช้เงินลงทุนที่สูง รวมถึงต้องอาศัยความรู้และประสบการณ์ในการลงทุนพอสมควร ทำให้ไม่สามารถเข้ามาลงทุนได้ เราสามารถใช้ตัวช่วยการลงทุนอย่างกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT (Real Estate Investment Trust) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งปัจจุบันก็มีกองทุนที่น่าสนใจมากมายหลากหลายกองทุนให้เลือก เช่น กองทุน
KFGPROP-A,
PRINCIPAL IPROP-A,
PRINCIPAL IPROPEN-A, MN-APREIT-A เป็นต้น โดยนอกจากจะใช้เงินทุนไม่มากแล้ว ยังมีผู้จัดการกองทุนที่มีประสบการณ์คอยดูแลและติดตามการลงทุนให้กับเราอีกด้วย สุดท้ายไม่ว่าคุณจะตัดสินใจลงทุนในอสังหาฯก็ดี หรือลงทุนผ่านตัวช่วยอย่างกองทุนรวมก็ดี ในเมื่อเป็นเรื่องของการลงทุน ก็ย่อมหลีกเลี่ยงความเสี่ยงไม่ได้ เราในฐานะผู้ลงทุนก็ควรทำความเข้าใจในลักษณะสินค้าและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้งนะครับ
คำเตือน: ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน
* ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุนรวมมิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต
* กองทุน KFGPROP-A อาจลงทุนในตราสารหนี้ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือต่ำกว่าอันดับที่สามารถลงทุนได้ (Non-Investment Grade) หรือไม่มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ (Unrated Bond) ในอัตราส่วนที่มากกว่าอัตราส่วนของกองทุนรวมเพื่อผู้ลงทุนทั่วไป กองทุนจึงอาจมีความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ ความเสี่ยงด้านเครดิต และความเสี่ยงด้านสภาพคล่องมากกว่ากองทุนรวมเพื่อการลงทุนทั่วไป
* กองทุน KFGPROP-A, PRINCIPAL IPROP-A, PRINCIPAL IPROPEN-A, MN-APREIT-A มีการป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนตามดุลยพินิจของผู้จัดการกองทุน จึงมีความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน ซึ่งอาจทำให้ผู้ลงทุนขาดทุนหรือได้รับกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน/หรือได้รับเงินคืนต่ำกว่าเงินลงทุนเริ่มแรกได้
* กองทุน KFGPROP-A, PRINCIPAL IPROP-A, PRINCIPAL IPROPEN -A, MN-APREIT-A ลงทุนกระจุกตัวในหมวดอุตสาหกรรม จึงมีความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนอาจสูญเสียเงินลงทุนจำนวนมาก ผู้ลงทุนควรขอคำแนะนำเพิ่มเติมก่อนการลงทุน
- สนใจสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือติดต่อขอรับหนังสือชี้ชวนได้ที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงศรี จำกัด หรือจาก www.krungsriasset.com หรือจากสาขาธนาคารกรุงศรีอยุธยา หรือ Krungsri Plan Your Money ได้ที่เบอร์ 1572 กด 5 จ.-ศ. เวลา 9.00-17.00 น. หรือติดต่อทางเว็บไซต์ Plan Your Money