Executive Summary
ปี 2566-2568 ธุรกิจที่อยู่อาศัย 6 จังหวัดหลักในภูมิภาค1/ มีแนวโน้มทยอยฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยหนุนจาก (1) เศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป (2) ความคืบหน้าของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐจะหนุนให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจเติบโตตามมา (3) การฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว โดยคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะกลับมาอยู่ระดับใกล้เคียงช่วงก่อนวิกฤติ COVID-19 ภายในปี 2568 และ (4) มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง (มีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2566) และการผลักดันให้ไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง” สำหรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ อย่างไรก็ตาม การเติบโตของธุรกิจจะถูกจำกัดจาก (1) หนี้ครัวเรือนมีแนวโน้มทรงตัวระดับสูง ส่งผลให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ (2) ต้นทุนการพัฒนาโครงการมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี ตามราคาวัสดุก่อสร้างและราคาพลังงานที่มีแนวโน้มทรงตัวสูงต่อเนื่อง รวมถึงการเพิ่มขึ้นของค่าจ้างแรงงานจากปัญหาแรงงานขาดแคลน และ (3) ทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังการก่อหนี้ผูกพันในระยะยาว
มุมมองวิจัยกรุงศรี
วิจัยกรุงศรีประเมินว่าปี 2566-2568 การเปิดตัวโครงการใหม่โดยรวม (บ้านแนวราบและแนวสูง) ใน 6 จังหวัดหลักจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.5% ต่อปี หรือปีละ 1.9-2.3 หมื่นยูนิต ซึ่งยังคงต่ำกว่าระดับเฉลี่ย 3.6 หมื่นยูนิตในช่วงปี 2561-2562 ขณะที่ยอดขายรวมจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.0% ต่อปีหรือเฉลี่ยปีละ 3.3 หมื่นยูนิต โดยแนวโน้มของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท มีดังนี้
ข้อมูลพื้นฐาน
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยที่หากรวมธุรกิจที่เกี่ยวข้องในห่วงโซ่อุปทานแล้วจะมีมูลค่าตลาดคิดเป็นสัดส่วนกว่า 10%2/ ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ปี 2565 เนื่องจากกระตุ้นให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบจำนวนมาก เกิดการจ้างงานและสร้างรายได้ ทั้งยังเชื่อมโยงกับภาคธุรกิจอื่น อาทิ ก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์/ การตกแต่ง และสถาบันการเงิน
อสังหาริมทรัพย์แบ่งเป็น 3 ประเภทหลัก ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เพื่อการพาณิชยกรรม และเพื่อการอุตสาหกรรม โดยอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนมากที่สุด คิดเป็น 2 ใน 3 ของมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ (ที่มา: World Bank) และตอบสนองอุปสงค์ในประเทศเป็นหลัก เนื่องจากกฎหมายไทยอนุญาตให้ต่างชาติเข้าซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้เฉพาะอาคารชุด โดยสัดส่วนถือครองต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารชุดนั้น สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ภายใต้เงื่อนไขและข้อจำกัดที่เข้มงวดมากกว่า
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจาก 57% ของการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี 2561 เป็น 65% ในปี 2565 (ภาพที่ 1) ส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านแนวราบ3/ (ภาพที่ 2) เนื่องจากยังมีพื้นที่ว่างอยู่มาก และราคาที่ดินไม่สูงมากนัก นอกจากนี้ ราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่จัดว่ามีความคุ้มค่ามากกว่าคอนโดมิเนียมซึ่งมีต้นทุนการก่อสร้างต่อตารางเมตรสูงกว่า ตลาดภูมิภาคจึงตอบรับบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม ธุรกิจเติบโตได้ค่อนข้างจำกัดเมื่อเทียบกับการพัฒนาโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจ รายได้ และกำลังซื้อในจังหวัดภูมิภาคส่วนใหญ่ขึ้นกับผลผลิตทางการเกษตรซึ่งมีความไม่แน่นอน จึงส่งผลต่อทิศทางการพัฒนาโครงการในแต่ละช่วงเวลา (ตารางที่ 1)
ธุรกิจที่อยู่อาศัยในภูมิภาคเติบโตอย่างมีนัยสำคัญใน 6 จังหวัดหลัก ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต สะท้อนจากการขออนุญาตก่อสร้างปี 2565 มีสัดส่วนรวมกัน 22% ของพื้นที่ขออนุญาตทั่วประเทศ และ 34% ของพื้นที่ต่างจังหวัดทั้งหมด (แนวราบสัดส่วน 32% และแนวสูง 75% ของพื้นที่ขออนุญาตแนวราบและแนวสูงในต่างจังหวัด ตามลำดับ) (ภาพที่ 4 และ 5) เนื่องจากศักยภาพของพื้นที่มีทั้งเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม การค้า การลงทุน การท่องเที่ยวและการศึกษา ทั้งยังได้อานิสงส์จากนโยบายกระจายความเจริญสู่ภูมิภาคของภาครัฐที่ช่วยขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจ อาทิ แผนลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) ซึ่งก่อให้เกิดการจ้างงาน การย้ายถิ่นฐานและการขยายตัวของชุมชนเมือง ทำให้ความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่เพิ่มขึ้น (ประชากรแฝงที่ย้ายเข้ามาพำนักเพื่อศึกษาและทำงาน รวมถึงชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน) ส่งผลให้มีรายได้ต่อหัวของประชากรค่อนข้างสูงโดยเฉพาะระยองและชลบุรี นำมาสู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะแนวราบ ซึ่งได้ประโยชน์จากราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก
ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม) เป็นที่นิยมในจังหวัดหลักที่เป็นเมืองท่องเที่ยว ได้แก่ ชลบุรี เชียงใหม่ และภูเก็ต เพื่อรองรับอุปสงค์ชาวต่างชาติ ซึ่งมีทั้งซื้อและเช่าเพื่อเป็นบ้านพัก/บ้านหลังที่สอง หรือเพื่อลงทุน (ปี 2565 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติของ 3 จังหวัดรวมกันมีสัดส่วน 29% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด ขณะที่รายได้มีสัดส่วน 48% ของรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด) ส่วนอุปสงค์ลูกค้าคนไทยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญช่วงหลังน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 ผนวกกับตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเริ่มอิ่มตัว มีการแข่งขันสูง และราคาที่ดินในทำเลศักยภาพปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางหันมาพัฒนาโครงการโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในจังหวัดหลักมากขึ้น โดยปี 2555-2556 สัดส่วนการขออนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมใน 6 จังหวัดหลักสูงสุดเป็นประวัติการณ์เมื่อเทียบกับจังหวัดทั่วประเทศ (ยกเว้นกรุงเทพฯ และปริมณฑล)
ตลาดที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักยังพัฒนาไปได้ไม่มากจึงมีโอกาสเติบโตสูงในระยะข้างหน้า โดยแต่ละทำเลจะมีกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน กล่าวคือ เชียงใหม่ กลุ่มลูกค้าหลักคือคนไทย ส่วนอุปสงค์ต่างชาติจะมาจากชาวจีนที่นิยมลงทุนคอนโดมิเนียม เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวชาติเดียวกันที่เดินทางเข้าไปในพื้นที่ ภูเก็ต ลูกค้าหลัก คือ ชาวจีน/ฮ่องกง ซึ่งมักซื้อแบบเหมายกชั้นหรือเหมาอาคารในโครงการที่มีหลายอาคาร รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนจากสิงคโปร์และรัสเซีย ชลบุรี ลูกค้าหลัก คือ นักลงทุนจีนและยุโรป ระยอง ลูกค้าหลักเป็นคนไทย ส่วนใหญ่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูง ส่วนทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมจะเป็นกลุ่มพนักงานระดับปฎิบัติการ โดยชลบุรีและระยองได้อานิสงส์จากโครงการ EEC ซึ่งภาครัฐมีแผนพัฒนาด้านการคมนาคม อาทิ รถไฟฟ้าความเร็วสูง และสนามบินอู่ตะเภา ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งเข้ามาพัฒนาพื้นที่จำนวนมาก นครราชสีมา ลูกค้าบ้านจัดสรรส่วนใหญ่เป็นคนท้องถิ่น กระจุกตัวบริเวณอำเภอเมือง ส่วนลูกค้าคอนโดมิเนียมมีทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย/เข้ามาศึกษา/ทำงาน และซื้อเพื่อลงทุนให้เช่า หากเป็นอำเภอปากช่องจะเป็นกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ที่ต้องการมีบ้านพักตากอากาศหรือบ้านพักหลังเกษียณ ขอนแก่น ลูกค้าหลักเป็นคนในพื้นที่ มีรายได้จากเงินเดือน ส่วนใหญ่เป็นข้าราชการ และลูกค้าประเภทธุรกิจส่วนตัวหรือค้าขาย
สถานการณ์ที่ผ่านมา
ตลาดที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักซบเซาลงมากในช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 ในปี 2563-2564 ผลจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจสะดุดลงโดยเฉพาะภาคท่องเที่ยวซึ่งส่งผลต่อรายได้และการจ้างงาน ทำให้ผู้ซื้อทั้งในและต่างประเทศชะลอการตัดสินใจซื้อ เลื่อน/ยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากความไม่มั่นใจสถานการณ์ในอนาคตและไม่สามารถเดินทางมาทำธุรกรรมได้ ด้านผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่และมีการปรับลดราคาบ้านเพื่อจูงใจผู้ซื้อ ส่งผลให้ตลาดบ้านแนวราบยังคงเติบโตได้ต่อเนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อรายได้กลางบน-สูงซึ่งได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อย
ปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยกระเตื้องขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ได้แรงหนุนจากการฉีดวัคซีนครอบคลุมทั่วประเทศ ราคาสินค้าเกษตรที่ทรงตัวระดับสูงต่อเนื่อง ท่ามกลางเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้กำลังซื้อในประเทศกระเตื้องขึ้นแต่ยังอยู่ในวงจำกัด ขณะที่การเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบช่วยดึงดูดกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ (จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติอยู่ที่ 11.15 ล้านคน เพิ่มขึ้น 2,507% จากปี 2564) ทั้งกลุ่มนักลงทุนและกลุ่มที่เข้ามาทำงานในไทย เมื่อผนวกกับการออกมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องจากภาครัฐ อาทิ การลดค่าจดทะเบียนโอนและจดจำนองสำหรับราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท (18 มกราคม - 31ธันวาคม 2565) การเลื่อนใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรอบใหม่ (ปี 2564-2567)4/ การคงอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่ากับปี 2563-2564 และการผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-value ratio) เป็นการชั่วคราว5/ (20 ตุลาคม 2564 - 31 ธันวาคม 2565) ปัจจัยข้างต้นช่วยกระตุ้นอุปสงค์ที่อยู่อาศัยทั้งจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและผู้ซื้อเพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยถูกจำกัดจากกำลังซื้อที่ถูกลดทอนลง ผลจากอัตราเงินเฟ้อที่เร่งขึ้นตามต้นทุนพลังงาน (ราคาน้ำมันดิบโลกเพิ่มขึ้น 42% จาก ปี 2564) ผลักดันต้นทุนสินค้าและบริการสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเป็นวงกว้างซึ่งรวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างและค่าขนส่ง ทั้งยังมีผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับสูงขึ้นในอัตรา 5-10% จากปี 2564 ผนวกกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ ทำให้ต้นทุนการเงินของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น
ด้านผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะรายใหญ่ปรับตัวโดยเข้ามาพัฒนาโครงการในจังหวัดภูมิภาคมากขึ้นในแหล่งงานสำคัญ เช่น พื้นที่ EEC และเพื่อตอบรับกระแสการทำงานแบบ “Hybrid workplace” ที่มีแนวโน้มเป็นที่นิยมมากขึ้นในยุคหลัง COVID ซึ่งทำให้ความต้องการบ้านแนวราบเพื่อเป็นที่พักอาศัยและที่ทำงานในรูปแบบบ้านพักตากอากาศมีมากขึ้น โดยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักปี 2565 สรุปได้ดังนี้
- การเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 20.5% YoY อยู่ที่ 19,106 ยูนิต (ภาพที่ 6) ผลจากผู้ประกอบการต้องการสร้างรายได้และสะสม Back log หลังชะลอ/เลื่อนการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยเกือบ 70% (หรือ 13,334 ยูนิต) เป็นบ้านแนวราบซึ่งเพิ่มขึ้น 19.2% YoY ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี ระยองและเชียงใหม่ และอีกกว่า 30% (หรือ 5,772 ยูนิต) เป็นคอนโดมิเนียมซึ่งเพิ่มขึ้น 23.5% YoY (ภาพที่ 9) ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรีและเชียงใหม่
-
ยอดขายรวมเร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 44.6% YoY อยู่ที่ 36,776 ยูนิต (ภาพที่ 7) โดยยอดขายบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น 42.0% YoY อยู่ที่ 25,887 ยูนิต (ภาพที่ 10) สูงกว่าระดับก่อนเกิด COVID-19 ส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดชลบุรี ระยองและเชียงใหม่ โดยผู้ซื้อให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยที่เอื้อต่อการทำงานที่บ้านมากขึ้น ขณะที่ยอดขายคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 51.1% YoY อยู่ที่ 10,889 ยูนิต สูงสุดในรอบ 3 ปี นำโดยจังหวัดชลบุรี ภูเก็ต และเชียงใหม่ ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากนโยบายภาครัฐช่วยกระตุ้นอุปสงค์ชาวต่างชาติ อาทิ โครงการ Thailand Elite Card6/ ซึ่งชาวต่างชาติสามารถลงทุนซื้อคอนโดมิเนียม (มูลค่าไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท) และการออกวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-term resident visa)7/ ซึ่งเอื้อกลุ่มชาวต่างชาติที่มีศักยภาพเข้ามาพำนักในไทย โดยอิงความสำเร็จของระบบสาธารณสุขไทยในการรับมือกับ COVID-19 อย่างไรก็ตาม จำนวนยูนิตที่ขายได้ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยก่อนวิกฤต COVID-19 (ปี 2561-2562) ซึ่งอยู่ที่ 13,000 ยูนิต ทั้งนี้ ยอดขายที่อยู่อาศัยโดยรวมที่มากกว่าการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ยูนิตเหลือขายสะสม (Cumulative unsold units) ณ สิ้นปี 2565 ลดลง -20.1% YoY อยู่ที่ 63,072 ยูนิต เป็นบ้านแนวราบ 41,012 ยูนิต (-21.0% YoY) โดยจังหวัดที่มียูนิตเหลือขายสูงสุด ได้แก่ ชลบุรี (สัดส่วน 32.3% ของบ้านแนวราบเหลือขายใน 6 จังหวัด) ระยอง (24.8%) และเชียงใหม่ (18.9%) ด้านคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 22,060 ยูนิต (-18.5% YoY) จังหวัดที่มียูนิตเหลือขายสูงสุด ได้แก่ ชลบุรี (สัดส่วน 70.9% ของคอนโดมิเนียมเหลือขายใน 6 จังหวัด) และภูเก็ต (11.4%) (ภาพที่ 11)
-
ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 15.1% จากปี 2564 อยู่ที่ 85,268 ยูนิต (ภาพที่ 12) โดยยอดโอนบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น 13.1% YoY อยู่ที่ 66,130 ยูนิต (สัดส่วน 80% ของยอดโอนทั้งหมด แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 42% ทาวน์เฮ้าส์ 22% บ้านแฝด 8% และอื่นๆ 8%) อุปสงค์ส่วนใหญ่มาจากความต้องการของผู้อยู่อาศัยจริง (Real demand) จากลูกค้าคนไทย ด้านยอดโอนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 22.7% YoY อยู่ที่ 19,138 ยูนิต (สัดส่วน 20%) โดยยอดโอนในจังหวัดชลบุรีและระยองเพิ่มขึ้นสู่ระดับใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 ขณะที่ยอดโอนในจังหวัดนครราชสีมาลดลง -23.0% YoY เนื่องจากยอดโอนเร่งขึ้นมากในช่วงปี 2563 และ 2564
- ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติใน 6 จังหวัดรวมกันเพิ่มขึ้น 55.6% YoY อยู่ที่ 4,897 ยูนิต (สัดส่วน 93% ของหน่วยโอนในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศ (5,270 ยูนิต) (ภาพที่ 13) นำโดยชลบุรี (สัดส่วน 67.7%) ภูเก็ต (12.1%) และเชียงใหม่ (11.3%) (ภาพที่ 14) ซึ่งเป็นหัวเมืองใหญ่ที่มีจุดเด่นด้านการท่องเที่ยว ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 74.2% จากปี 2564 อยู่ที่ 1.5 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงค่าเฉลี่ย 1.6 หมื่นล้านบาทในช่วงปี 2561-2562 เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นการโอนฯ คอนโดมีเนียมที่มีระดับราคาต่อยูนิตค่อนข้างสูง (ภาพที่ 15) สำหรับชาวต่างชาติที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดได้แก่ จีน (สัดส่วนเกือบ 1 ใน 3 ของหน่วยโอนโดยชาวต่างชาติในจังหวัดภูมิภาค) รองลงมา คือ รัสเซีย (15.2%) และสหรัฐฯ (7.4%)
แนวโน้มธุรกิจ
ปี 2566-2568 ธุรกิจที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่เร็วกว่าจังหวัดอื่นในภูมิภาค เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีความโดดเด่น อาทิ เป็นเมืองท่องเที่ยว เป็นที่ตั้งของเมืองอุตสาหกรรม และเป็นจังหวัดศูนย์กลางของภูมิภาค สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่คาดว่าจะทยอยฟื้นตัวอย่างช้า ๆ โดยมีปัจจัยหนุนจาก
1) เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตในระดับ 3.0-4.0% ต่อปี และมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่อเนื่องตามแผนของภาครัฐ (อาทิ รถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน) นอกจากนี้ ไทยยังเป็นหนึ่งในประเทศเป้าหมายการย้ายฐานการผลิตของชาวต่างชาติ ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่มากขึ้น โดยเฉพาะในเขต EEC (ชลบุรีและระยอง)
2) นักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นสู่ระดับก่อนเกิด COVID-19 (ประมาณ 40 ล้านคนในปี 2562) ภายในปี 2568 ช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวหลักของไทย อาทิ ชลบุรี ภูเก็ตและเชียงใหม่ และจูงใจนักลงทุนซึ่งรวมถึงชาวต่างชาติด้านผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ ของไทย (Anjuke เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ใหญ่ของจีนระบุว่าการลงทุนในอสังหาฯ ของไทยให้ผลตอบแทนที่ระดับ 5-10% สูงกว่าการลงทุนในจีนที่ให้ผลตอบแทนประมาณ 2%)
3) ความต้องการที่พักอาศัย/ บ้านหลังที่ 2 ซึ่งมีพื้นที่ทำงานแบบ Hybrid workplace สำหรับชาวไทยรายได้สูงและชาวต่างชาติที่เข้ามาพักอาศัยในไทย
4) การแข่งขันในทำเลกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบมีความรุนแรง ขณะที่ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง และ
5) แรงกระตุ้นจากนโยบายภาครัฐ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง (มีผล 1 มกราคม 2566) แนวนโยบายผลักดันให้ไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง” สำหรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ (โดยเฉพาะผู้เกษียณอายุ) เข้ามาซื้อ (Freehold) หรือเช่าระยะยาว (Leasehold) ในไทยมากขึ้น รวมถึงกลุ่มซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สินและกลุ่มนักลงทุน
อย่างไรก็ตาม การเติบโตของธุรกิจจะถูกจำกัดจาก (1) หนี้ครัวเรือนมีแนวโน้มทรงตัวสูงต่อเนื่อง ส่งผลให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ (2) ต้นทุนการพัฒนาโครงการมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ตามราคาวัสดุก่อสร้างและราคาพลังงานที่ทรงตัวสูง ผนวกกับปัญหาขาดแคลนแรงงานผลักดันค่าจ้างมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยที่จะเปิดตัวหรืออยู่ระหว่างก่อสร้างจะสูงขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี (3) การกลับมาใช้เกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV Ratio) ของธปท.8/ หลังผ่อนคลายชั่วคราวในช่วง COVID-19 แพร่ระบาด มีส่วนให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจซื้อโดยเฉพาะกลุ่มซื้อเพื่อลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียม และ (4) ทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ภาระการผ่อนชำระเพิ่มขึ้น
วิจัยกรุงศรีประเมินว่าปี 2566-2568 การเปิดตัวโครงการใหม่โดยรวม (บ้านแนวราบและแนวสูง) ใน 6 จังหวัดหลักจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.5% ต่อปี หรือปีละ 1.9-2.3 หมื่นยูนิต (ภาพที่ 16) ซึ่งยังคงต่ำกว่าระดับเฉลี่ย 3.6 หมื่นยูนิตในช่วงปี 2561-2562 ขณะที่ยอดขายรวมจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.0% ต่อปีหรือเฉลี่ยปีละ 3.3 หมื่นยูนิต (ภาพที่ 17) โดยแนวโน้มของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท มีดังนี้
-
ที่อยู่อาศัยแนวราบ: คาดว่าการเปิดโครงการใหม่จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7.3% ต่อปี (ภาพที่ 18) จากกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real demand) หรือกลุ่มที่มีความพร้อมซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 โดยให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอย/ ฟังก์ชั่นที่เอื้อต่อการทำงานที่บ้านมากขึ้นและตอบโจทย์การอยู่อาศัยในระยะยาว ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน โดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยว/ บ้านแฝดที่เน้นลูกค้าฐานะการเงินดีมีแนวโน้มเติบโตได้ดีกว่า Segments อื่น
-
ที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม): ต้องใช้เวลาฟื้นตัวอีกระยะหนึ่ง เนื่องจากอุปทานสะสมยังมีอยู่มาก ขณะที่กำลังซื้อฟื้นตัวช้ากว่า อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมยังเป็นที่ต้องการของกลุ่มนักลงทุนและชาวต่างชาติ ซึ่งประเมินว่าการลงทุนอสังหาฯ ในจังหวัดสำคัญของไทยยังเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและได้ผลตอบแทนค่อนข้างดี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในกลุ่ม Branded Residence ซึ่งลูกค้าเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ เช่น สิงคโปร์ และฮ่องกง ซึ่งต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนระยะยาว ทำให้อัตราการขายมีแนวโน้มเติบโตดีต่อเนื่อง ทั้งนี้ คาดว่าการเปิดโครงการใหม่จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.5% ต่อปี (ภาพที่ 18) โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC เพื่อรองรับนักลงทุนที่จะเข้ามามากขึ้นและพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต
สถานการณ์ที่อยู่อาศัยรายจังหวัด สรุปได้ ดังนี้
-
ชลบุรี: ตลาดที่อยู่อาศัยมีศักยภาพการเติบโตดีต่อเนื่อง จากการเป็นหนึ่งในศูนย์กลางอุตสาหกรรมที่สำคัญของไทย (พื้นที่ EEC) และมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหลายด้าน อาทิ มอเตอร์เวย์ (พัทยา-มาบตาพุด) รถไฟความเร็วสูง (กรุงเทพฯ-ระยอง) รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (อู่ตะเภา –สุวรรณภูมิ-ดอนเมือง) และท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังเฟส 3 ทั้งยังเป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ผู้ประกอบการอสังหาฯ จากส่วนกลางและต่างชาติจึงให้ความสนใจเข้ามาพัฒนาโครงการเพื่อตอบรับอุปสงค์ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงทั้งกลุ่มที่ต้องการอยู่อาศัย กลุ่มที่เข้ามาทำงานในพื้นที่ (เช่น ผู้เชี่ยวชาญต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น) ผู้ต้องการบ้านหลังที่สอง และนักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า คาดว่าจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8.4% ต่อปี ขณะที่ยอดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.6 % ต่อปี
-
ระยอง: ตลาดที่อยู่อาศัยมีทิศทางเติบโตต่อเนื่อง จากการเป็นเมืองอุตสาหกรรมหลักที่มีนิคมอุตสาหกรรมและแหล่งงานจำนวนมาก ทั้งยังเป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ มีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (Gross Provincial Product: GPP) เฉลี่ยถึง 7.7% ต่อปีในช่วงปี 2547- 2562 สูงเป็นอันดับสองของประเทศ (รองจากชลบุรี) ขณะที่รายได้ต่อประชากร (GPP per capita) สูงเป็นอันดับหนึ่งของประเทศ ทำให้ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อรองรับแรงงานทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงซึ่งมีแนวโน้มเข้ามาทำงานในพื้นที่มากขึ้น โครงการพัฒนาส่วนใหญ่จะเป็นแนวราบ เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่ปรับสูงขึ้นเร็วเหมือนพื้นที่ชลบุรี ทั้งยังตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยของกลุ่ม Real demand ได้ดีกว่าคอนโดมีเนียม คาดว่าจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.1% ต่อปี ขณะที่ยอดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.2% ต่อปี
-
เชียงใหม่: ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งแนวราบและคอนโดมีเนียม เนื่องจากเป็นจังหวัดท่องเที่ยวของคนไทยและต่างชาติ โดยอุปสงค์ในประเทศบางส่วนต้องการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 และเพื่อการลงทุน ขณะที่อุปสงค์จากชาวต่างชาติต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อจากยุโรปและเอเชีย (อาทิ จีน เกาหลี และญี่ปุ่น) คาดว่าจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.1% ต่อปี ขณะที่ยอดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.9% ต่อปี
-
ภูเก็ต: ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเติบโตสดใส จากการเป็นจังหวัดจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยว ทั้งยังมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหลากหลาย อาทิ โครงการขยายสนามบินนานาชาติภูเก็ตเฟส 3 ซึ่งจะช่วยให้รองรับผู้โดยสารได้ถึง 25 ล้านคนต่อปี โครงการสร้างรถไฟรางเบา LRT เชื่อมสนามบินภูเก็ตเข้าตัวเมือง โครงการ Phuket Smart City ที่ตั้งเป้าให้ภูเก็ตเป็นเมืองอัจฉริยะแห่งแรกของไทย และโครงการเมืองท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ส่งผลให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนในอสังหาฯ มากขึ้น ซึ่งรวมถึงผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่จากส่วนกลาง (อาทิ บมจ.แสนสิริ และ บมจ.ออริจิ้นฯ) มีแผนเข้ามาพัฒนาโครงการใหม่ในภูเก็ตเพื่อรองรับอุปสงค์ที่จะเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะจากชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่สอง เช่น รัสเซียและจีน คาดว่าจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8.2% ต่อปี ขณะที่ยอดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.8% ต่อปี
-
นครราชสีมา: ตลาดที่อยู่อาศัยได้อานิสงส์จากการเป็นจังหวัดศูนย์กลางของภูมิภาค ทั้งยังมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่อเนื่อง อาทิ มอเตอร์เวย์ และรถไฟความเร็วสูง ความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มาจากคนท้องถิ่น 80% และ 20% มาจากกรุงเทพฯ (ที่มา: สมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดนครราชสีมา) โดยกระแส “Work from Anywhere” ช่วยหนุนอุปสงค์ของบ้านพักตากอากาศโดยเฉพาะในพื้นที่เขาใหญ่ ซึ่งเป็นที่นิยมของผู้ซื้อจากกรุงเทพฯ เพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 นอกจากนี้ นครราชสีมายังมีนิคมอุตสาหกรรม (เช่น เขตอุตสาหกรรมสุรนารี โคราชและเขตอุตสาหกรรมนวนครโคราช) ที่ถือเป็นแหล่งงานของคนในจังหวัดใกล้เคียง ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งซื้อและเช่าตามมา คาดว่าจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.7% ต่อปี ขณะที่ยอดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.7% ต่อปี
- ขอนแก่น: ปัจจัยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย อาทิ ศูนย์ประชุมและแสดงสินค้านานาชาติ และโรงพยาบาลของมหาวิทยาลัยขอนแก่น ทั้งยังมีแรงหนุนการเติบโตจากการพัฒนาระบบขนส่งทั้งรถไฟความเร็วสูง (ไทย-จีน) รถไฟทางคู่เส้นทางกรุงเทพฯ - หนองคาย (เฟส 2 ขอนแก่น-หนองคาย) และการเป็นเมืองการศึกษา มีโรงเรียนและมหาวิทยาลัยที่มีชื่อเสียงหลายแห่ง ขอนแก่นมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากสุดเป็นอันดับสองในภาคตะวันออกเฉียงเหนือรองจากนครราชสีมา ส่วนใหญ่เป็นบ้านแนวราบเพื่อรองรับกลุ่ม Real demand ที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์และเจ้าของกิจการที่เข้ามาทำธุรกิจในพื้นที่ ส่วนคอนโดมิเนียมจะอยู่ในย่านชุมชน เพื่อรองรับอุปสงค์จากสถานศึกษาและโรงพยาบาล รวมถึงกลุ่มคนทำงานที่มาจากต่างถิ่น คาดว่าจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.3% ต่อปี ขณะที่ยอดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.0% ต่อปี
ผู้ประกอบการจากส่วนกลาง (โดยเฉพาะรายใหญ่) มีแนวโน้มขยายการลงทุนต่อเนื่องในจังหวัดภูมิภาคทั้งเมืองหลัก เมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรม เนื่องจากการแข่งขันในทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑลทวีความรุนแรงขึ้น สะท้อนจากราคาที่ดิน (ล่าสุดปี 2565 ) เพิ่มขึ้นถึง 40% จากปี 2562 (ก่อน COVID-19) โดยคาดว่าจะมีการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบมากขึ้น เพื่อรองรับการเติบโตของอุปสงค์ซึ่งรวมถึงชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมและวัยเกษียณ นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองลูกค้าในรูปแบบหลากหลายมากขึ้น อาทิ การพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับเมกะเทรนด์ด้าน Well-Living หรือระดับ Luxury ซึ่งกำลังเป็นที่ต้องการจากผู้ซื้อคนไทยและชาวต่างชาติระดับบนที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น การเป็นพันธมิตรกับกลุ่มธุรกิจอื่น เช่น โรงพยาบาล หรือเชนโรงแรมดังในรูปแบบ Branded Residence ซึ่งเป็นที่นิยมโดยเฉพาะในภูเก็ต (ผู้ซื้อประเมินโครงการ Branded Residence เป็นกลุ่มสินทรัพย์เกรด A ที่มีมูลค่าสูงในอนาคต) การเปิดโครงการแบบมิกซ์โปรดักส์ (บ้านและทาวน์โฮมในโครงการเดียวกัน) และการพัฒนาที่อยู่อาศัยอัจฉริยะ (Smart home) ที่มีอุปกรณ์ทันสมัยติดตั้งมาพร้อมกับตัวบ้าน เน้นการเชื่อมต่ออุปกรณ์ผ่าน Smartphone เพื่อดูแลด้านความปลอดภัยหรือบริหารจัดการภายในบ้าน เช่น ระบบน้ำและไฟฟ้า และระบบเอ็นเตอร์เทนเมนต์ เป็นต้น
ประเด็นท้าทายที่ธุรกิจต้องปรับตัวในระยะอันใกล้ ได้แก่ (1) กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวในวงกว้าง ผลจากเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า อาจบั่นทอนอุปสงค์ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ Segment ที่เน้นลูกค้ารายได้ระดับกลาง-ล่าง และ (2) กำลังซื้อจากต่างชาติมีความไม่แน่นอน ผลจากทิศทางเศรษฐกิจโลกชะลอตัวและสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ยังไม่ยุติ เป็นอุปสรรคต่อการทำตลาดกลุ่มชาวต่างชาติ
1/ ที่อยู่อาศัยในจังหวัดหลักของภูมิภาค ประกอบด้วย 6 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต
2/ ที่มา: กระทรวงการคลัง
3/ บ้านแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และตึกแถวพักอาศัย
4/ กรมธนารักษ์เลื่อนการประกาศใช้ราคาประเมินรอบใหม่ออกไปอีก 1 ปี ซึ่งราคาประเมินที่ใช้ในปี 2565 ยังเป็นราคาประเมินในรอบปี 2559 – 2562 โดยจะประกาศใช้ราคาประเมินรอบใหม่ วันที่ 1 มกราคม 2566
5/ กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-upแล้ว) ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราวสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565
6/ โครงการ Thailand Elite Card กระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านบัตรสมาชิกในรูปแบบของโปรแกรมพิเศษ "Elite Flexible One" โดยสมาชิกจะต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมใหม่ที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในประเทศไทย มูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท ห้องชุดที่ซื้อสามารถกระจายทำเลได้ แต่ต้องเป็นของผู้ประกอบการหรือบริษัทเดียวกัน กรณีห้องชุดมีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถเลือกซื้อห้องชุดอื่นในโครงการเดียวกัน แต่ต้องมีมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท โครงการมีระยะเวลาดำเนินการ 2 ปี (1 มกราคม.2564- 31 ธันวาคม 2565)
7/ มาตรการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงผ่านการอนุมัติวีซ่าระยะยาว 10 ปี (Long-Term Resident Visa :LTR Visa) แก่ชาวต่างชาติ 4 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณ กลุ่มผู้ต้องการทำงานในไทยและกลุ่มผู้ชำนาญพิเศษ (มีผล 1 กันยายน 2565)
8/ ธนาคารแห่งประเทศไทยกลับมาใช้เกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV Ratio) โดยบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญาที่ 1 วางดาวน์ตั้งแต่ 0%-10% และกู้สินเชื่อ top-up ได้อีก 10% ของมูลค่าบ้าน สัญญาที่ 2 วางดาวน์ขั้นต่ำ 10% หากผ่อนสัญญาที่ 1 มากกว่า 2 ปี หรือ 20% หากผ่อนสัญญาที่ 1 น้อยกว่า 2 ปี และสัญญาที่ 3 วางดาวน์ขั้นต่ำ 30% สำหรับบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป (มีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2566)