แนวโน้มธุรกิจ/อุตสาหกรรม ปี 2563-2565: ธุรกิจที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ข้อมูลพื้นฐาน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าตลาดคิดเป็นสัดส่วน 6% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) (ปี 2562) และมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เนื่องจากกระตุ้นให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบจำนวนมาก เกิดการจ้างงานและรายได้เพิ่มขึ้น ทั้งยังเชื่อมโยงกับภาคธุรกิจอื่น อาทิ ก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง สถาบันการเงิน เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์และการตกแต่ง

โดยทั่วไป อสังหาริมทรัพย์แบ่งเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนมากที่สุด คิดเป็น 2 ใน 3 ของมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย (ที่มา: World Bank) ผู้ประกอบการเน้นทำตลาดลูกค้าคนไทยเป็นหลัก เนื่องจากกฎหมายไทยอนุญาตให้ต่างชาติเข้าซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้เฉพาะอาคารชุด โดยมีสัดส่วนถือครองไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารชุดนั้น สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์สามารถถือครองได้ภายใต้เงื่อนไขและข้อจำกัดที่เข้มงวดมากกว่า

ตลาดที่อยู่อาศัยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยประเภทปลูกสร้างเอง (Self-built housing) และที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการ (Housing project) ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2558-2562) ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลคิดเป็นสัดส่วน 70% ของจำนวนยูนิตทั้งประเทศ (ภาพที่ 1 และ 2) และมีมูลค่าตลาดสูงเฉลี่ย 4.6 แสนล้านบาทต่อปี สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดเคยได้รับความสนใจอย่างมากในปี 2555 เนื่องจากภาครัฐมีแผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่กระจายไปสู่ภูมิภาคมากขึ้น ประกอบกับเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงปลายปี 2554 ทำให้ผู้ประกอบการหันมาให้ความสำคัญกับตลาดในจังหวัดหลักของภูมิภาค ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านแนวราบเนื่องจากไม่มีข้อจำกัดด้านพื้นที่ อย่างไรก็ตาม ปี 2558-2559 กำลังซื้อในจังหวัดภูมิภาคซบเซาลง เนื่องจากราคาพืชผลเกษตรตกต่ำ ทำให้ผู้ประกอบการกลับมาให้ความสำคัญกับตลาดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นหลัก

ปัจจุบันที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมากกว่า 80% เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการ (ภาพที่ 3) โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ (ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ) และบริษัทในเครือครองส่วนแบ่งตลาด 60-70% ทั้งด้านจำนวนยูนิตและมูลค่าตลาด (ข้อมูลปี 2562) (ตารางที่ 1) เนื่องจากมีความสามารถในการบริหารต้นทุนได้ดีกว่าผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก เช่น มีการซื้อที่ดินสะสมไว้ต่อเนื่อง ทำให้ที่ดินรอการพัฒนา (Land bank) ในมือมีมากและมีต้นทุนการพัฒนาโครงการต่ำกว่าอีกทั้งสามารถพัฒนาที่ดินได้พร้อมกันหลายโครงการทำให้เกิดการประหยัดต่อขนาด (Economies of scale) นอกจากนี้ ยังมีประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจทำให้ได้รับความเชื่อถือ

ตั้งแต่ปี 2551 เป็นต้นมา จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลประเภทโครงการแนวสูง (คอนโดมิเนียม) มีสัดส่วนสูงกว่าโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์) มาโดยตลอด โดยโครงการคอนโดมิเนียมครองส่วนแบ่งตลาดคิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยเกือบ 70% ของจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมด (ภาพที่ 4) เป็นผลจากราคาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพปรับขึ้นต่อเนื่องและมีพื้นที่เหลือน้อย ประกอบกับการขยายแนวเส้นทางรถไฟฟ้า (MRT และ BTS) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าต่อเนื่อง ส่งผลให้โครงการแนวสูงเป็นที่นิยมมากขึ้นเป็นลำดับ

สถานการณ์ที่ผ่านมา

หลังวิกฤตเศรษฐกิจและการเงินปี 2540 ตลาดที่อยู่อาศัยเปลี่ยนจากภาวะ “ฟองสบู่” มาเป็นภาวะ “อุปทานล้นตลาด” ผลจากอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดสูงกว่ายอดขายในแต่ละปี

ปี 2540-2549: วิกฤตการเงินเอเชียที่เริ่มต้นในปี 2540 ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลซบเซายาวนานกว่า 5 ปี (ปี 2540-2544) กำลังซื้อที่ชะลอตัวรุนแรงส่งผลให้มียอดขายเฉลี่ยเพียง 20,000 ยูนิตต่อปี ลดลงมากจากเฉลี่ย 148,000 ยูนิตต่อปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต (ปี 2537-2539) กระทั่งปี 2546 เมื่อเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจึงมีการลงทุนใหม่เกิดขึ้น (ภาพที่ 6) โดยในช่วงปี 2546-2547 โครงการแนวราบ (โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว) ระดับบนในพื้นที่วงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตกเกิดขึ้นจำนวนมาก (เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้อุปทานเหลือขายสะสมของบ้านเดี่ยวมีจำนวนมากในปัจจุบัน) และเริ่มมีการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ผู้ประกอบการจึงเร่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม) มากขึ้นและได้รับการตอบรับดีต่อเนื่อง สะท้อนจากจำนวนยูนิตของคอนโดมิเนียมที่ขายได้มากและช่วงเวลาในการดูดซับอุปทาน (Absorption period) สั้นกว่าโครงการแนวราบที่เปิดขายในช่วงเดียวกัน 

ปี 2550-2552: วิกฤตซับไพรม์(Subprime crisis) ในสหรัฐอเมริกากระทบเศรษฐกิจทั่วโลกรวมถึงประเทศไทย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยชะลอลงทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยในปี 2552 ยูนิตที่ขายได้และเปิดใหม่อยู่ที่ 59,000 ยูนิต และ 54,000 ยูนิต ลดลง 10.4% และ14.3% จากปี 2551 ก่อนจะฟื้นตัวขึ้นในปี 2553 ซึ่งเศรษฐกิจไทยกลับมาเติบโตสูงถึง 7.8%

ปี 2553-2561: การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเฉลี่ยที่ 105,000 ยูนิตต่อปี แต่ขายได้เฉลี่ย 96,000 ยูนิตต่อปี (ภาพที่ 6) ทำให้อุปทานคงค้างสะสมเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ผลจากการที่ภาคเอกชนตอบสนองต่อโครงการบ้านหลังแรกของภาครัฐในปี 2554-2555 ส่งผลให้ในปี 2555-2556 ผู้ประกอบการเร่งลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมมากเป็นประวัติการณ์ อย่างไรก็ตาม ปี 2556-2560 เหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองในประเทศและภาวะเศรษฐกิจไทยซบเซาทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมชะลอลง สะท้อนจากการลดลงของอัตราการขายได้ต่อปี (Absorption rate) (ภาพที่ 7) และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย (ภาพที่ 8) ส่งผลให้ปี 2560 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลประสบปัญหาอุปทานคงค้างสะสมสูงถึง 176,000 ยูนิต ซึ่งมากกว่า 60% เป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท (ตารางที่ 2)       

สำหรับปี 2561 กำลังซื้อที่เริ่มฟื้นตัวและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นตามเศรษฐกิจที่เติบโตสูงถึง 4.1% ส่งผลให้ยอดขายที่อยู่อาศัย (จำนวนยูนิต) เพิ่มขึ้น 16.4% สูงสุดในรอบ 5 ปี โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-สูงมีความต้องการที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ประเภทคอนโดมิเนียม (ราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป) ในทำเลที่เดินทางเข้าสู่เมืองได้สะดวก ประกอบกับอุปสงค์จากลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะชาวจีนที่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมในไทย (ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของชาวจีนและฮ่องกงอยู่ที่ 43% ของผู้ซื้อต่างชาติทั้งหมด) ด้านผู้ประกอบการเร่งลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยายหลายเส้นทาง รวมถึงเปิดขายที่อยู่อาศัยระดับบนในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น ผลักดันราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยสูงถึง 4.5 ล้านบาทต่อยูนิต เพิ่มขึ้น 17.2% จากปี 2560 และเป็นเหตุให้ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการเพิ่มความเข้มงวดของเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน[1] ในช่วงปลายปี 2561 เพื่อลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรในตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนมาตรการบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4/2561 เพิ่มขึ้น 17% YoY

ปี 2562 ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญภาวะซบเซา ผลจาก (1) กำลังซื้อชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจไทยที่เติบโตเพียง 2.4% (2) มาตรการคุมเข้มสินเชื่อของสถาบันการเงิน (LTV ratio) (ตารางที่ 3) ซึ่งกำหนดเกณฑ์การให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน มีผลให้ชะลอการตัดสินใจซื้อเนื่องจากเงินดาวน์มีจำนวนสูงขึ้น และ (3) เศรษฐกิจโลกชะลอตัวและเงินบาทแข็งค่า ส่งผลให้ต่างชาติชะลอการเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย ปัจจัยข้างต้นกระทบการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคและความเชื่อมั่นในการลงทุนของผู้ประกอบการ ส่งผลให้ภาครัฐทยอยออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อที่แท้จริงเพื่อระบายสต๊อกคงค้างที่อยู่ในระดับสูง ได้แก่ การลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท [2] การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%[3]  และมาตรการลดภาระผู้ซื้อผ่านโครงการ "บ้านดีมีดาวน์”4/ อย่างไรก็ตาม มาตรการข้างต้นช่วยหนุนตลาดได้ไม่มากนัก สะท้อนจากภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 ดังนี้

• การเปิดขายโครงการใหม่อยู่ที่ 118,975 ยูนิต ลดลง 4.9% จากปี 2561 (ภาพที่ 9) มูลค่าโครงการหดตัว 15.7% อยู่ที่ 477,000 ล้านบาท ต่ำสุดในรอบ 14 ปี (ภาพที่ 10) ขณะที่ AREA ระบุสถิติการยกเลิกโครงการมีมากกว่า 200 โครงการ จากสาเหตุต่างๆ เช่น ไม่ผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ และไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต่างเร่งปรับตัวเพื่อลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ อาทิ ทําโครงการที่มีขนาดเล็กลง ปรับลดคุณสมบัติเพื่อเปลี่ยน segment กลุ่มลูกค้า รวมถึงออกมาตรการส่งเสริมการขายต่างๆ ทั้งให้ของแถมและลดราคาเพื่อตอบสนองกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตลดลงมาอยู่ที่ 4.0 ล้านบาท/ยูนิต (-11.4%)

• ยอดขายที่อยู่อาศัยปี 2562 หดตัว 16.8% อยู่ที่ 94,012 ยูนิต เป็นการหดตัวมากที่สุดในรอบ 4 ปี (ภาพที่ 11) ยอดขายได้ต่ำกว่ายอดเปิดขายใหม่ทำให้จำนวนยูนิตเหลือขายสะสม (Cumulative unsold) สูงสุดในรอบ 4 ปีที่ 197,898 ยูนิต เพิ่มขึ้น 9.7% จากสิ้นปี 2561 โดยที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีอุปทานเหลือขายสูงสุดคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 50% ของยูนิตเหลือขายทั้งหมด (ภาพที่ 12)

• ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทรงตัวที่ 198,033 ยูนิต (+0.7%) ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า (ภาพที่ 13) แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม (สัดส่วนสูงสุด 50%) 98,809 ยูนิต (+1.5%) รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ (สัดส่วน 29%) 56,937 ยูนิต (+2.0%) บ้านเดี่ยว (สัดส่วน 14%) 26,916 ยูนิต (-0.9%) และอื่นๆ ได้แก่ บ้านแฝดและอาคารพาณิชย์ (สัดส่วน 7%) 15,371 ยูนิต (-6.0%) ผลจากผู้ซื้อเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกของปีก่อนเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อใหม่บังคับใช้ในเดือนเมษายน และผลจากผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้าซึ่งบางส่วนถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติค่อนข้างซบเซา สะท้อนจากการโอนเงินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในช่วง 5 เดือนแรกปี 2562 หดตัวถึง 21% YoY (ภาพที่ 14)

• ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมปี 2562 เพิ่มขึ้นทุกประเภท ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 4.7% และ 4.0% ตามลำดับ สอดคล้องกับการเปิดตัวของโครงการใหม่ซึ่งส่วนใหญ่เน้นที่อยู่อาศัยกลุ่มตลาดกลางบน-บนเป็นหลัก ส่วนดัชนีราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในอัตราชะลอลงที่ 0.8% ส่วนหนึ่งเป็นผลจากอุปสงค์เพื่อการลงทุน/ เก็งกำไรลดลงจากผลของมาตรการ LTV

• สินเชื่อที่อยู่อาศัยของระบบธนาคารพาณิชย์ (ที่มา: ธปท.)เติบโตที่ 5.2% ชะลอลงมากเมื่อเทียบกับเติบโตเฉลี่ย 8.7% ต่อปี ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (ปี 2552-2561) แบ่งเป็น  
  • ​สินเชื่อผู้ประกอบการ (Pre-finance loans) เพิ่มขึ้น 4.5% ชะลอลงจาก 11% ปี 2561 เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อรอดูสถานการณ์ ประกอบกับธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ อย่างไรก็ดี ยังมีความต้องการลงทุนเพื่อรองรับอุปสงค์ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นหลังมีการขยายแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่
  • สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล (Post-finance loans) เพิ่มขึ้นในอัตราต่ำสุดในรอบ 17 ปีที่ 5.4% โดยภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและเกณฑ์ LTV ใหม่ ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อลูกค้ารายย่อยเพิ่มขึ้นเป็น 30-40% ของยอดคำขอ จากระดับ 20-30% ปี 2561 สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลรวมทุกสถาบัน (ที่มา: REIC) เพิ่มขึ้น 5.8% ต่ำสุดในรอบ 13 ปี (ภาพที่ 17)

 

• ตลาดบ้านเดี่ยวเติบโตอย่างต่อเนื่องตามเส้นทางคมนาคมสายหลักที่ขยายออกไปรอบนอกเมืองและแนวถนนเส้นทางตัดใหม่ อย่างไรก็ตาม การเปิดโครงการใหม่เร่งตัวขึ้นมากกว่าความต้องการ ส่งผลให้บ้านเดี่ยวมีอุปทานคงค้างสะสม ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 19% ของที่อยู่อาศัยเหลือขายอัตราการดูดซับ (Absorption rate) ทรงตัวที่ระดับ 25% มาตั้งแต่ปี 2548 ลดลงมากเมื่อเทียบกับช่วงเฟื่องฟูในปี 2546 ซึ่งอัตราดูดซับสูงถึง 64%
• ปี 2562 ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการบ้านเดี่ยว 13,084 ยูนิต (สัดส่วน 11.7% ของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่) เพิ่มขึ้น 18.2% จากปี 2561 โดยราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 8.0 ล้านบาท ลดลงจาก 9.2 ล้านบาทปี 2561 ทั้งนี้ โครงการบ้านเดี่ยวราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท/ยูนิต มีสัดส่วนสูงถึง 20% ของบ้านเดี่ยวเปิดขายใหม่ เพิ่มขึ้นจาก 17% ปี 2561 เพื่อเน้นลูกค้ากลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง อย่างไรก็ตาม จำนวนยูนิตขายได้ลดลง 12.7% อยู่ที่ 11,010 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในช่วงราคา 5-10 ล้านบาท ผลจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและมาตรการ LTV ทำให้ลูกค้าเพิ่มความระมัดระวังในการใช้จ่าย ส่งผลให้จำนวนยูนิตเหลือขายสะสมอยู่ที่ 37,506 ยูนิต เพิ่มขึ้น 5.9% จากปี 2561

 

• ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ตลาดทาวน์เฮ้าส์เป็นที่ต้องการเพื่อทดแทนบ้านเดี่ยวที่มีราคาสูง อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ขณะที่ความต้องการเติบโตช้ากว่า ส่งผลให้จำนวนยูนิตเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2550   ผนวกกับในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (2552-2561) ความนิยมทาวน์เฮ้าส์เริ่มลดลงและยังต้องแข่งขันกับโครงการคอนโดมิเนียม (City condo) ซึ่งมีข้อได้เปรียบทั้งด้านราคาและทำเลที่สะดวกในการเดินทางเข้าสู่ย่านใจกลางเมืองโดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า ส่งผลให้อัตราการดูดซับของทาวน์เฮ้าส์ค่อนข้างทรงตัวที่ระดับเฉลี่ย 34% (ลดลงมากจากช่วงเฟื่องฟูของตลาดทาวน์เฮ้าส์ปี 2545-2549 ซึ่งอัตราดูดซับเฉลี่ยสูงถึง 56%) ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์โดยเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบนหรือระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้นขึ้นไป ตั้งอยู่ในทำเลรอบเมืองชั้นในและไม่ไกลจากรถไฟฟ้า เช่น พระราม 3 สาธุประดิษฐ์ ยานนาวา ลาดพร้าว เป็นต้น ควบคู่กับการพัฒนาโครงการในทำเลตามซอยแยกย่อยต่างๆ ที่เชื่อมต่อการเดินทางโดยรถไฟฟ้าได้สะดวก เพื่อจับกลุ่มลูกค้าระดับกลางที่ราคายูนิตละ 2-3 ล้านบาท
• ปี 2562 ทาวน์เฮ้าส์เปิดขายใหม่อยู่ที่ 31,987 ยูนิต (สัดส่วน 29%) เพิ่มขึ้น 0.9% จากปี 2561 ขณะที่ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 2.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% โดยจำนวนยูนิตที่ขายได้อยู่ที่ 28,699 ยูนิต ลดลง 7.6% จากอุปสงค์ที่ชะลอลงตามภาวะเศรษฐกิจ ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่างหรือราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มียูนิตเหลือขายสูงสุด ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2562 ยูนิตเหลือขายสะสมของทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ 66,510 ยูนิต เพิ่มขึ้น 5.2% จากปี 2561

• คอนโดมิเนียมเป็นที่นิยมและมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2550 ผลจาก (1) การพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยายเชื่อมโยงการคมนาคมให้สะดวกมากขึ้น (2) พฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนจากบ้านแนวราบเขตชานเมืองมาอยู่ในเมืองเพื่อประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง (3) สังคมไทยมีรูปแบบครอบครัวเดี่ยวที่มีขนาดเล็กลง และ (4) ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยย่านใจกลางเมืองมีจำกัดและราคาสูง ปัจจัยข้างต้นทำให้ผู้ประกอบการหันมาลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค สะท้อนจากอุปทานคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดมากกว่า 50,000 ยูนิตต่อปี โดยมีอุปสงค์รองรับจากผู้ซื้อ 2 กลุ่ม ได้แก่ (1) ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมีสัดส่วนประมาณ 60% และ (2) ผู้ซื้อเพื่อลงทุน ทั้งการปล่อยเช่าระยะยาว (25 - 30%) และเก็งกำไร (10 - 15%) นอกจากนี้ กฎหมายไทยยังกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้แต่ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารชุดนั้น ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีอัตราดูดซับสูงกว่าบ้านแนวราบมาอย่างต่อเนื่อง โดยช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (ปี 2552-2561) อัตราดูดซับของคอนโดมิเนียมเฉลี่ยที่ 50% สูงกว่าค่าเฉลี่ย 25% ของบ้านเดี่ยวและ 34% ของทาวน์เฮ้าส์ในช่วงเวลาเดียวกัน
• ปี 2557-2561 ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มชะลอลง โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ผลจากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงและเศรษฐกิจขยายตัวช้า ทำให้ผู้ซื้อในกลุ่มดังกล่าวมีความระมัดระวังการใช้จ่ายหรือชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลางบน-บนยังสามารถขายได้และเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงซึ่งรวมถึงชาวต่างชาติ
• ปี 2562 คอนโดมิเนียมเปิดใหม่มีจำนวน 66,376 ยูนิต (สัดส่วน 60%) หดตัว 10.8% เป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปี ด้านราคาเฉลี่ยอยู่ที่ยูนิตละ 3.7 ล้านบาท (-17.8%) ต่ำที่สุดในรอบ 2 ปี เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่และเน้นระบายสต๊อกคงค้างเพื่อบริหารความเสี่ยง จากกำลังซื้อชะลอตัว ประกอบกับเกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดกับสัญญาที่ 2 ขึ้นไปและเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น 7.6% ทำให้อุปสงค์เพื่อการลงทุน/เก็งกำไรบางส่วนหายไป โดยปี 2562 จำนวนยูนิตขายได้ต่ำสุดในรอบ 4 ปีที่ 54,303 ยูนิต หดตัวถึง 21.7% ขณะที่จำนวนยูนิตเหลือขายสูงเป็นประวัติการณ์ที่ 93,882 ยูนิต เพิ่มขึ้น 14.7% จากปี 2561 ด้านอัตราการดูดซับ (Absorption rate) ชะลอลงมาอยู่ที่ 37% ต่ำสุดในรอบ 14 ปี หรือต้องใช้เวลาดูดซับอุปทานนานเกือบ 2 ปี อย่างไรก็ตาม อัตราดูดซับสูงกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ทำให้คาดว่าในระยะถัดไปจะสามารถระบายอุปทานคงค้างได้เร็วกว่าบ้านแนวราบ

 

แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2563 - 2565

• ไตรมาสแรกของปี 2563 ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่หดตัว 43.9% YoY โดยคอนโดมิเนียมหดตัวถึง 67.5% YoY และบ้านเดี่ยว 36.1% YoY เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่และเร่งระบายสต๊อกคงค้างผ่านกลยุทธ์การขายหลายรูปแบบ เช่น การให้ส่วนลดมากกว่าปกติ การปล่อยเช่า และการให้อยู่ฟรี 1 - 2 ปี เป็นต้น สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอต่อเนื่องจากปี 2562 สะท้อนจากอัตราขายได้ในเดือนแรก (Take-up rate) ของยูนิตเปิดใหม่ลดลงทุก segment โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 18.5% ต่ำสุดในรอบ 13 ปี (ค่าเฉลี่ยของไตรมาส 1 ช่วง 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 61.5%) ทาวน์เฮ้าส์ 14.2% ต่ำสุดในรอบ 20 ไตรมาส และบ้านเดี่ยว 3.9% ต่ำสุดในรอบ 52 ไตรมาส
• สำหรับทั้งปี 2563 คาดว่าการเปิดขายโครงการใหม่จะหดตัว 26.0% สู่ระดับต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี (ภาพที่ 27) ด้านยอดขาย (Pre-sale) จะหดตัว 17.0% ต่อเนื่องจากปี 2562 ที่หดตัว 16.8% (ภาพที่ 28) เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไป เมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจกระเตื้องขึ้น ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะหดตัว 24.3% โดยเฉพาะช่วงครึ่งแรกของปี ซึ่งมีการชะลอ/เลื่อนการโอนจากผู้ซื้อทั้งไทยและต่างชาติ ประกอบกับบางรายอาจยกเลิกการโอน เนื่องจากถูกเลิกจ้างหรือไม่สามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้

แนวโน้มพื้นที่ศักยภาพในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2563-2565

วิจัยกรุงศรีประเมินพื้นที่ที่มีศักยภาพในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2563-2565 จะเป็นพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ 3 โซนและบริเวณใจกลางกรุงเทพฯ อีก 2 โซน ได้แก่