แนวโน้มธุรกิจ/อุตสาหกรรม ปี 2564-2566: พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ปี 2563 ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าเผชิญภาวะซบเซารุนแรง ผลจาก (1) กำลังซื้อในประเทศและชาวต่างชาติได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจชะงักงันทุกภาคส่วน ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยหดตัวถึง 6.1% สอดคล้องกับดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงต่ำสุดป็นประวัติการณ์ (ภาพที่ 7) ขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติหดตัวมากกว่า 80% กดดันร้านค้าปลีกทำเลที่พึ่งพารายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจีน (2) ภาครัฐออกมาตรการปิดเมือง (Lockdown) ทำให้มีการปิดร้านค้าชั่วคราวสำหรับกลุ่มที่ไม่จำเป็นหรือมีความจำเป็นน้อย (เช่น ห้างสรรพสินค้า และศูนย์การค้า) ส่งผลให้ดัชนีค้าปลีกหดตัวรุนแรงเป็นประวัติการณ์ที่ 5.4% (ภาพที่ 8) ขณะที่สมาคมค้าปลีกไทยประเมินธุรกิจค้าปลีกหดตัวถึง 10.0-12.0% ในปี 2563 (ภาพที่ 9)

ด้านผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการ ทำให้พื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ในปี 2563 อยู่ที่ 90,000 ตารางเมตร น้อยที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา พื้นที่ค้าปลีกสะสมจึงอยู่ที่ 6.4 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.3% (ภาพที่ 10) อย่างไรก็ตาม ความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกอยู่ที่ 6.1 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.9% ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยรวมยังอยู่ในระดับสูงที่ 95.3% เพิ่มขึ้นจาก 94.8% ณ สิ้นปี 2562 (ภาพที่ 11) เนื่องจากการเช่าพื้นที่เป็นการทำสัญญาเช่ารายปี การยกเลิกการเช่าจึงไม่สามารถทำได้ทันที ขณะเดียวกันผู้ประกอบการธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกใช้กลยุทธ์ปรับลดราคาค่าเช่า (การให้ส่วนลดจะพิจารณาเป็นรายกรณี) เพื่อจูงใจให้กลุ่มผู้เช่า/ ร้านค้ายังคงเช่าพื้นที่ค้าปลีกในโครงการต่อไป โดยเฉพาะผู้เช่าที่ประสบปัญหาขาดสภาพคล่องและต้องการยกเลิกการเช่าพื้นที่ รวมถึงผู้เช่าที่มีช่องทางการขายสินค้าออนไลน์และต้องการลดขนาดพื้นที่เช่าลง ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมยังไม่ลดลง แต่มีผลกดดันรายได้และกำไรของผู้ประกอบการ

ค่าเช่าพื้นที่โดยรวม (ค่าเช่าพื้นที่ คือ ค่าเช่าตามอัตราเช่าพื้นฐานของการต่อสัญญา ไม่รวมส่วนลดค่าเช่า) ทรงตัวตั้งแต่ปี 2560 หลังจากปรับขึ้นไปในช่วงก่อนหน้า อีกทั้งผู้ประกอบการต้องการรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ให้อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะค่าเช่าศูนย์การค้าแบบปิดในย่านใจกลางเมืองที่มีค่าเช่าสูงสุด

ปี 2563 ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4,400 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยค่าเช่าในพื้นที่ย่านรอบใจกลางเมือง (Midtown) อยู่ที่ 4,800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (เพิ่มขึ้นจาก 3,500 บาท ปี 2562) ผลจากโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จช่วยเพิ่มความสะดวกในการเข้าถึงพื้นที่ค้าปลีกมากขึ้น รวมทั้งศูนย์การค้าเดิมมีการปรับปรุงพื้นที่ใหม่ เช่น เซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว เซ็นทรัลพลาซ่า ปิ่นเกล้า และเดอะมอลล์ บางกะปิ ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมือง ส่วนค่าเช่าพื้นที่ย่านใจกลางเมือง (Downtown) และย่านชานเมือง (Suburbs) ทรงตัวเท่ากับปี 2562 (ภาพที่ 12) หากพิจารณาราย segment พบว่า ศูนย์การค้าแบบปิด มีค่าเช่าสูงสุดอยู่ที่ 1,200 - 5,500  บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน รองลงมาเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ อยู่ที่ 1,000 - 3,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (ภาพที่ 13)
 

สถานการณ์ของธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกแต่ละประเภท มีดังนี้

• ศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed mall)
  • ​ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาศูนย์การค้าแบบปิดมีการขยายการลงทุนต่อเนื่อง โดยแต่ละโครงการมีพื้นที่ขนาดใหญ่ประมาณ 70,000-200,000 ตารางเมตรขึ้นไป ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่แถบชานเมืองซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัย ประกอบกับข้อจำกัดด้านกฎหมายผังเมืองและขนาดพื้นที่ว่างใจกลางเมืองในกรุงเทพฯ ทำให้การลงทุนโครงการใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ชานเมืองที่มีชุมชนหรือแหล่งธุรกิจรองรับ อาทิ เมกะ บางนา เซ็นทรัลพลาซ่า แจ้งวัฒนะ เซ็นทรัลพลาซ่า ศาลายา เซ็นทรัลเวสเกต เซ็นทรัลเฟสติวัล อีสต์วิลล์ เป็นต้น สำหรับพื้นใจกลางเมืองผู้ประกอบการเน้นลงทุนในด้านการปรับปรุงรูปแบบ/พื้นที่ให้ทันสมัยเพื่อรองรับจำนวนนักนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ขยายตัวต่อเนื่องเฉลี่ย 9.9% ในช่วงปี 2558-2562
  • ปี 2563 ศูนย์การค้าแบบปิดมีพื้นที่รวม 4.9 ล้านตารางเมตร (สัดส่วน 76% ของพื้นที่ค้าปลีกสะสมทั้งหมด) เพิ่มขึ้น 1.2% จากปี 2562  ความต้องการเช่าอยู่ที่ 4.7 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.8% ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับสูงที่ 96.3% เพิ่มขึ้นจาก 95.7% ณ สิ้นปี 2562
• คอมมูนิตี้มอลล์ (Community mall)
  • ​คอมมูนิตี้มอลล์เกิดขึ้นเพื่อตอบรับการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวกและคล่องตัวจึงนิยมจับจ่ายสินค้าและบริการบริเวณใกล้บ้านหรือที่ทำงาน ประกอบกับรูปแบบโครงการใช้เงินลงทุนไม่สูงมากจึงดึงดูดให้นักลงทุนเข้ามาพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทำให้คอมมูนิตี้มอลล์เป็นที่นิยมและเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2555-2557 อุปทานพื้นที่เช่าขยายตัวโดยเฉลี่ยถึง 18% ต่อปี (ที่มา: Collier International) ภาวะการแข่งขันในธุรกิจจึงรุนแรงขึ้นทั้งจากคอมมูนิตี้มอลล์ด้วยกันเองและกับพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียง ส่งผลให้บางโครงการไม่ประสบความสำเร็จจนต้องเลิกกิจการไป ในปี 2558-2562 อุปทานคอมมูนิตี้มอลล์ขยายตัวในอัตราชะลอลงเฉลี่ยที่ 7.1% ต่อปี แต่ความต้องการเช่าขยายตัวช้ากว่าเฉลี่ยที่ 2.9% ต่อปี ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่มีทิศทางปรับลง
  • ปี 2563 คอมมูนิตี้มอลล์มีพื้นที่รวม 1.0 ล้านตารางเมตร (สัดส่วน 16% ของพื้นที่ค้าปลีกสะสมทั้งหมด) เพิ่มขึ้น 1.1% จากปี 2562 สำหรับความต้องการเช่าอยู่ที่ 9.4 แสนตารางเมตร เพิ่มขึ้น 0.8% ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับ 91.4% ทรงตัวจากปี 2562
• พื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน (Supporting retail)
  • เป็นพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารูปแบบใหม่เริ่มพัฒนามากขึ้นช่วงปี 2560-2562 โดยเป็นพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่กับอาคารสำนักงานเป็นส่วนใหญ่ โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง อุปทานใหม่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยอยู่ที่ 3% ต่อปี สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบ Mixed-use[3] เน้นกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาทำกิจกรรมต่างๆ หรือพักอาศัยในโครงการเป็นหลัก อาทิ อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงแรม เป็นต้น
  • ปี 2563 พื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนมีพื้นที่รวม 4.9 แสนตารางเมตร (สัดส่วน 8% ของพื้นที่ค้าปลีกสะสมทั้งหมด) เพิ่มขึ้น 3.4% จากปี 2562 ด้านความต้องการเช่าอยู่ที่ 4.6 แสนตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4.4% ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับ 93.4% เพิ่มขึ้นจาก 92.5% ณ สิ้นปี 2562

  แนวโน้มอุตสาหกรรม

ปี 2564 ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ามีแนวโน้มทรงตัวหรืออาจหดตัวเล็กน้อยจากปี 2563 ผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังคงกดดันการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย ประกอบกับหนี้ครัวเรือนมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อโดยรวมประกอบกับผู้บริโภคมีความระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น นอกจากนี้ ภาคท่องเที่ยวที่ยังฟื้นตัวช้า เนื่องจากการเปิดประเทศอาจล่าช้า ทำให้การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงมาก โดยกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาคาดการณ์รายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2564 จะอยู่ที่ 3 แสนล้านบาท (เทียบกับ 1.9 ล้านล้านบาท ในปี 2562) ปัจจัยดังกล่าวกระทบโดยตรงต่อยอดขายและรายได้ของผู้เช่าพื้นที่ กดดันอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกให้มีทิศทางปรับลดลง แม้ว่าภาครัฐจะออกมาตรกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการใช้จ่ายของครัวเรือน ส่งผลดีต่อร้านค้าในโครงการพื้นที่ค้าปลีก แต่การฟื้นตัวของดีมานด์ยังคงจำกัดเฉพาะกำลังซื้อในประเทศเท่านั้น อาจไม่เพียงพอต่อการฟื้นตัวของธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก เนื่องจากธุรกิจยังต้องพึ่งพิงดีมานด์จากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะช่วยกระตุ้นยอดขายของผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกเพื่อให้ธุรกิจกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง

ปี 2565-2566 ธุรกิจมีแนวโน้มปรับดีขึ้นโดยมีปัจจัยหนุนจาก (1) การบริโภคภาคเอกชนที่คาดว่าจะขยายตัวตามเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ย 3.0-4.0% ต่อปี เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการฟื้นตัวของยอดค้าปลีก (2) ความคืบหน้าของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐจะช่วยกระตุ้นการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องซึ่งรวมถึงธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก และ (3) จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะทยอยฟื้นตัว หลังมีการเปิดให้เดินทางระหว่างประเทศอีกครั้ง โดยคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะอยู่ที่ 9.05 ล้านคน ในปี 2565 และเพิ่มเป็น 20.7 ล้านคน ในปี 2566 ตามลำดับ (ภาพที่ 17) จะช่วยหนุนให้เกิดการจับจ่ายใช้สอยจึงเป็นสัญญาณที่ดีต่อพื้นที่ค้าปลีกในอนาคต
 

ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังเผชิญการแข่งขันจากธุรกิจร้านค้าออนไลน์ (E-commerce) ที่มีบทบาทมากขึ้น โดยเฉพาะผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้การสั่งซื้อสินค้าออนไลน์ในชีวิตประจำวันเติบโตอย่างก้าวกระโดด อย่างไรก็ตาม ยอดขายผ่านออนไลน์ยังมีสัดส่วนไม่มากนักเมื่อเทียบกับยอดขายผ่านหน้าร้าน โดยคิดเป็นสัดส่วนเพียง 3-4% ของยอดขายทั้งหมด แต่มีศักยภาพการเติบโตสูงในระยะข้างหน้า ทั้งนี้ สมาคมผู้ค้าปลีกไทยคาดปี 2566 ยอดขายออนไลน์ของไทยจะมีสัดส่วนมากกว่า 10% ของยอดค้าปลีกรวม ผู้ประกอบการธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกจึงจำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปดังกล่าว

โดยสรุป ความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มหดตัวเฉลี่ย 2.2% ในปี 2564 ก่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.3-4.0% ต่อปีในปี 2565-2566 ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงมีแผนเปิดโครงการพื้นที่ค้าปลีกใหม่อย่างต่อเนื่องในระยะ 3 ปีข้างหน้า โดยรวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร ได้แก่ เซ็นทรัล วิลเลจ (เฟส 2) เทอมินอล 21 พระราม 3 สไมล์ สแควร์ ดิ เอ็มสเฟียร์ เป็นต้น โดยอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จในปี 2565 ประมาณ 460,000 ตารางเมตร เป็นพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนสัดส่วนถึง 80% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด (ภาพที่ 18) ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยปรับลดลงสู่ระดับ 88-91% (ภาพที่ 20) สอดคล้องกับค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยซึ่งคาดว่าจะปรับลดลงจากผลกระทบของ COVID-19 ทำให้ผู้เช่าจำนวนมากยกเลิกสัญญาเช่า หรือมีการต่อรองขอลดค่าเช่า
 

• ศูนย์การค้าแบบปิด: คาดว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่อุปสงค์มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่มีแนวโน้มปรับลดลงอยู่ที่ระดับ 90-92% (ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี 95.3%) สำหรับทำเลย่านใจกลางเมืองมีข้อจำกัดในการขยายพื้นที่ใหม่ ผู้ประกอบการจึงหันมาเน้นลงทุนปรับปรุงรูปแบบพื้นที่ค้าปลีกให้ทันสมัยมากขึ้นเพื่อตอบรับไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายของลูกค้า ส่งผลให้ค่าเช่ามีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับขึ้นเล็กน้อย
• คอมมูนิตี้มอลล์: อุปทานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอุปสงค์ที่ขยายตัวในระดับต่ำ เนื่องจากผลกระทบของ COVID-19 ยังคงกดดันกำลังซื้อกลุ่มลูกค้าเป้าหมายรายได้ระดับกลาง-ล่างให้ซบเซาและต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัว กระทบต่อยอดขาย/ รายได้ของผู้เช่า ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ลดลงอยู่ที่ระดับ 87-88% (ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี 92.6%) และค่าเช่าพื้นที่อาจปรับขึ้นได้ยาก
• พื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน: คาดว่าอุปทานจะขยายตัวเร่งขึ้นมากโดยเฉพาะปี 2565-2566 เฉลี่ยอยู่ประมาณ 27% ต่อปี โดยย่านใจกลางเมืองมีแนวโน้มจะมีสัดส่วนของพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนมากขึ้น เนื่องจากมีโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ที่กำลังก่อสร้างและทยอยสร้างเสร็จอีกหลายโครงการ ขณะที่อุปสงค์มีแนวโน้มขยายตัวไม่มาก จากกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการพื้นที่ส่วนต่างๆ ในโครงการ Mixed-use เพื่อทำกิจกรรม เช่น ทำงาน ประชุม ติดต่อธุรกิจ พักอาศัย ออกกำลังกาย เป็นต้น จากอุปทานพื้นที่เช่าที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอุปสงค์ ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่มีแนวโน้มปรับลดลงต่อเนื่องอยู่ที่ระดับ 86% ในปี 2564 และอยู่ที่ระดับต่ำ 73-74% ในปี 2565-2566 (ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี 93.4%)

ภูมิทัศน์ของธุรกิจที่เปลี่ยนไปและการปรับตัวของผู้ประกอบการภายหลัง COVID-19 จากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่สามารถซื้อสินค้าผ่านร้านค้าออนไลน์ (E-commerce) แพลตฟอร์มต่างๆ ได้สะดวกในยุคดิจิทัล ทำให้ผู้ประกอบการมีแนวโน้มปรับกลยุทธ์เพื่อจูงใจผู้บริโภคให้เข้ามาใช้บริการศูนย์การค้ามากขึ้น โดยการปรับปรุงพื้นที่ค้าปลีกให้ทันสมัยหรือการจัดการพื้นที่ให้มี function ใหม่ๆ อาทิ การผสมผสานระหว่างพื้นที่ในร่มและพื้นที่กลางแจ้ง เพิ่มพื้นที่สันทนาการที่เหมาะกับครอบครัว โซนที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง เพื่อสร้างประสบการณ์ช้อปปิ้งที่หลากหลายและรองรับความต้องการในรูปแบบใหม่ๆ ของลูกค้าได้ครบวงจรในที่เดียว ด้านการเช่าพื้นที่ผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกมีการปรับเงื่อนไขการเช่าให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้นสำหรับผู้เช่าพื้นที่เดิม รายละเอียดดังนี้

• การคิดค่าเช่ามีความยืดหยุ่นและสัญญาเช่ามีระยะเวลาสั้นลง: การคิดราคาค่าเช่าจะเปลี่ยนมาเป็นแบบพันธมิตร (Partnership Rent) หรืออาจเป็นการคิดค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าจากการแบ่งรายได้พร้อมกับการรับประกันยอดขายขั้นต่ำ มากกว่าการจ่ายค่าเช่ารูปแบบเดิมที่กำหนดค่าเช่าแบบคงที่ และมีความยืดหยุ่นในเรื่องของเงื่อนไขการเช่าต่างๆ เช่น สัญญาเช่ามีระยะเวลาที่สั้นลง รวมถึงการกำหนดราคาค่าเช่าแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับประเภทของกิจการหรือประเภทกิจกรรม เช่น สำหรับพื้นที่ครัวและพื้นที่นั่งรับประทานอาหาร  (ที่มา: CBRE Research)
• พื้นที่เช่ามีขนาดเล็กลง: จากพฤติกรรมการใช้บริการทางออนไลน์มากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่หน้าร้านจะลดลง 20-40% ของขนาดพื้นที่ก่อนการระบาด COVID-19 (ที่มา: CBRE Research) เนื่องจากผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะหันไปทำธุรกิจผ่านช่องทางออนไลน์ในสัดส่วนที่เพิ่มมากขึ้น ผู้เช่าอาจจะลดขนาดหรือยกเลิกพื้นที่เช่าที่มีหลายแห่งในปัจจุบัน โดยพยายามบริหารพื้นที่เช่าให้พอดีเพียงพอต่อความต้องการของผู้บริโภคบางส่วนที่ยังนิยมใช้บริการหน้าร้านเพื่อรับประสบการณ์จริง รวมถึงความต้องการใช้บริการหลังการขาย

นอกจากนี้ จากสภาวะตลาดและการแข่งขันในพื้นที่ใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ ที่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่กระจายตัวอยู่มากมาย อีกทั้งที่ดินใจกลางเมืองหายากและราคาสูง ทําให้โอกาสทางธุรกิจในพื้นที่ดังกล่าวมีค่อนข้างจํากัด ผู้ประกอบการจึงหันไปเน้นขยายการลงทุนในพื้นที่แถบชานเมืองรอบนอกกรุงเทพฯ เพื่อขยายฐานลูกค้ากลุ่มคนไทยในพื้นที่มากขึ้น รวมถึงขยายสู่ตลาดต่างจังหวัดที่มีกําลังซื้อมากพอเพื่อสร้างโอกาสทางธุรกิจและทดแทนกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยวต่างชาติที่ทยอยฟื้นตัวอย่างช้าๆ
 

มุมมองวิจัยกรุงศรี

ปี 2564-2566 ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกทยอยฟื้นตัว อานิสงส์จากกำลังซื้อที่มีแนวโน้มกระเตื้องขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังกดดันการเติบโตของเศรษฐกิจและธุรกิจค้าปลีกที่พึ่งพาภาคท่องเที่ยวโดยเฉพาะพื้นที่ค้าปลีกในใจกลางเมืองที่เน้นลูกค้าชาวต่างชาติเป็นหลัก การแข่งขันจึงมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้นอาจเป็นข้อจำกัดในการทำกำไรของผู้ประกอบการ

• ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ยกเว้นคอมมูนิตี้มอลล์): รายได้มีแนวโน้มเติบโตเล็กน้อย จากอุปสงค์ที่ยังฟื้นตัวได้ช้า ขณะที่ผู้ประกอบการยังมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกที่จะเติบโตในอนาคต ทั้งการปรับปรุงสาขาเดิมและเปิดโครงการใหม่ การเข้ามาแข่งขันของรายใหม่ทำได้ยาก เพราะต้องใช้เงินลงทุนสูง ตลาดส่วนใหญ่จึงเป็นของผู้ประกอบการรายเดิมที่มีความได้เปรียบทั้งด้านเงินทุนและการสะสมที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ สำหรับผู้ประกอบการทำเลย่านใจกลางเมืองมีข้อจำกัดในการขยายพื้นที่ใหม่ จะเน้นลงทุนปรับปรุงรูปแบบพื้นที่ค้าปลีกให้ทันสมัยมากขึ้นเพื่อตอบรับไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายของลูกค้า ส่งผลให้ค่าเช่ามีแนวโน้มสูงขึ้นเล็กน้อย
• คอมมูนิตี้มอลล์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: รายได้มีแนวโน้มทรงตัว โดยอุปทานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเนื่องจากเป็นพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กใช้เงินลงทุนไม่สูงมาก และหาทำเลเพื่อพัฒนาโครงการได้ง่าย โดยเฉพาะในทำเลแถบปริมณฑลและชานเมืองที่ราคาที่ดินไม่สูง จึงจูงใจนักลงทุนรายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง นับเป็นปัจจัยกดดันการแข่งขันทางธุรกิจ ขณะที่อุปสงค์ขยายตัวในระดับต่ำ จากกำลังซื้อกลุ่มลูกค้าเป้าหมายรายได้ระดับกลาง-ล่างยังต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัวจึงกระทบยอดขายของผู้เช่า ทำให้ค่าเช่าพื้นที่อาจปรับขึ้นได้ยาก

[1]พื้นที่ค้าปลีก หมายถึง ศูนย์การค้า 3 ประเภท ได้แก่ ศูนย์การค้าแบบปิด คอมมูนิตี้มอลล์ และพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน  
[2]จังหวัดหลักของภูมิภาค หมายถึง พื้นที่ต่างจังหวัด (ไม่รวมปริมณฑล) ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวหลัก และศูนย์กลางความเจริญในแต่ละภูมิภาค ได้แก่  เชียงใหม่ นครสวรรค์ พิษณุโลก ขอนแก่น นครราชสีมา ชลบุรี ระยอง เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ สงขลา สุราษฎร์ธานี กระบี่ พังงา และภูเก็ต   
[3]โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use real estate)  คือ โครงการที่มีทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม โดยมีรูปแบบโครงการที่ประกอบด้วยทั้ง ศูนย์การค้า สำนักงาน และที่อยู่อาศัยอยู่ภายในโครงการเดียวกัน