แนวโน้มธุรกิจ/อุตสาหกรรม ปี 2564-2566: สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มซบเซาในปี 2564 ต่อเนื่องจากปี 2563 ผลจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ที่รุนแรง ทำให้เศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลให้ภาคธุรกิจมีการปรับลดขนาดองค์กร ควบคุมค่าใช้จ่ายด้วยการลดจำนวนพนักงาน รวมไปถึงการลดพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงาน อย่างไรก็ดี คาดว่าความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานจะทยอยปรับดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2565-2566 เมื่อการฉีดวัคซีนครอบคลุมทั่วประเทศ ขณะที่เศรษฐกิจไทยทยอยฟื้นตัว และภาครัฐเร่งลงทุนโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะด้านการคมนาคมขนส่งจะช่วยหนุนให้ผู้ประกอบการลงทุน/ ปรับปรุงอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ CBD และ Non-CBD เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ดี อุปทานพื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามแผนธุรกิจ ขณะที่ความต้องการขยายตัวช้ากว่า ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ปี 2564-2566 มีทิศทางปรับลดลงจากปี 2563

ประเด็นท้าทายที่ธุรกิจต้องปรับตัวในระยะอันใกล้ ได้แก่ (1) หลังวิกฤตแพร่ระบาดของ COVID-19 บรรเทาลง พนักงานบางส่วนมีโอกาสทำงานที่บ้านต่อเนื่องไปอีก 1-2 ปี อาจลดทอนความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานบางส่วน และ (2) การแข่งขันของธุรกิจมีแนวโน้มรุนแรงขึ้น จากแผนการลงทุนโครงการอาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้นถึง 2 เท่าในช่วงปี 2564-2566 ท่ามกลางอุปสงค์การเช่าที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ทำให้การปรับขึ้นค่าเช่าทำได้จำกัด
 

ข้อมูลพื้นฐาน

อาคารสำนักงานให้เช่าในประเทศไทยส่วนใหญ่อยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (Bangkok Metropolitan Region: BMR) คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 80% ของพื้นที่ก่อสร้างสำนักงานทั่วประเทศ (ภาพที่ 1) โดยกระจุกตัวย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพฯ (Central Business District: CBD) (Box 1) และเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าชั้นนำ โรงแรมและที่พักอาศัยระดับบน ท่ามกลางการคมนาคมขนส่งที่สะดวกรวดเร็ว ด้วยระบบรถไฟฟ้า (BTS และMRT) และทางด่วน ซึ่งเชื่อมโยงพื้นที่รอบนอกเข้ากับ CBD ของกรุงเทพฯ ได้แก่ ย่านสีลม สาทร เพลินจิต วิทยุ อโศก และย่านสุขุมวิทตอนต้น (ถึงซอยสุขุมวิท 24) อย่างไรก็ตาม ย่าน CBD มีข้อจำกัดจากการมีที่ดินว่างเหลือน้อยและราคาสูง ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่า ดังนั้น การพัฒนาระบบรถไฟฟ้าและเส้นทางคมนาคม จึงเป็นปัจจัยสนับสนุนให้อาคารสำนักงานใหม่ส่วนใหญ่กระจายออกไปยังพื้นที่รอบนอก CBD  เช่น ย่านรัชดาภิเษก พหลโยธิน วิภาวดีรังสิต แจ้งวัฒนะ และบางนา เป็นต้น (ภาพที่ 2)
     

• แบบมีเจ้าของรายเดียว (Single Ownership): รูปแบบการพัฒนามักเป็นอาคารสูง มีการบริหารอาคารโดยเจ้าของอาคารเองหรือว่าจ้างบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญ ส่วนใหญ่จะให้เช่าเพียงอย่างเดียว
• แบบมีเจ้าของหลายราย (Multiple Ownership): รูปแบบการพัฒนาคล้ายคอนโดมิเนียม โดยแบ่งพื้นที่ขายให้ลูกค้าแต่ละราย ทำให้มีเจ้าของพื้นที่สำนักงานในอาคารเดียวกันหลายรายและมีสิทธิในพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน รวมทั้งมีการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมเพื่อดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สิน

ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานมีทั้งบริษัทไทยและบริษัทข้ามชาติที่เข้ามาตั้งสำนักงานในไทย โดยเฉพาะบริษัทที่ทำธุรกิจเกี่ยวกับการบริการและอุตสาหกรรมการผลิตต่างๆ[3] และด้วยโครงสร้างธุรกิจไทยที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็น SME ซึ่งมีข้อจำกัดด้านเงินทุน จึงจำเป็นต้องเช่าสำนักงานเพื่อประกอบธุรกิจ ที่ผ่านมา ความต้องการเช่าพื้นที่จะกระจุกตัวในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพฯ ซึ่งมีอุปทานพื้นที่สำนักงานจำกัด ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) ใน CBD ของกรุงเทพฯ เฉลี่ยที่ระดับ 90.7% สูงเป็นอันดับที่ 12 ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (ภาพที่ 6) ขณะที่ผู้ประกอบการมีอำนาจต่อรองในการกำหนดอัตราค่าเช่า ส่งผลให้ค่าเช่าพื้นที่ในแถบนี้เพิ่มขึ้นได้ต่อเนื่อง
 

• สัญญาเช่าพื้นที่: ครอบคลุมค่าเช่า 2 ส่วน ได้แก่ ค่าเช่าพื้นที่ (สัดส่วน 40% ของค่าเช่ารวม) และค่าบริการด้านต่างๆ (สัดส่วน 60%) โดย สัญญาเช่าพื้นที่ จะกำหนดอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรต่อเดือนเป็นอัตราคงที่ ขณะที่ สัญญาบริการ เป็นการกำหนดอัตราค่าใช้บริการ ซึ่งผันแปรตามปริมาณการใช้ ได้แก่ ค่าไฟฟ้า ค่าบริการเครื่องปรับอากาศ ค่าโทรศัพท์ ค่าที่จอดรถ และค่าธรรมเนียมในการจัดการ เป็นต้น
• ระยะเวลาการทำสัญญาเช่า: โดยทั่วไปกำหนดที่ 3 ปี เนื่องจากผู้ให้เช่าต้องการสัญญาเช่าที่ยาวนานพอสมควรเพื่อให้มีความต่อเนื่องของกระแสรายได้ และการย้ายสำนักงานแต่ละครั้งมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งหรืออาจต้องรื้อพื้นที่สำนักงานเก่า กรณีที่ผู้เช่าต้องการเช่าระยะเวลามากกว่า 3 ปี จำเป็นต้องไป  จดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินและต้องมีการเสียค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ 1.1% ของค่าเช่าทั้งหมด ส่วนใหญ่จึงไม่นิยมทำสัญญาเช่าเกิน 3 ปี

อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง เกรดของอาคารสำนักงาน ระบบรักษาความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ  โดยผลสำรวจดัชนีค่าเช่าสำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (Asia-Pacific Prime Office Rental Index) จำนวน 22 เมืองในปี 2563 (โดย Knight Frank) ซึ่งมีการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 พบว่ากรุงเทพฯ เป็นเมืองที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของค่าเช่ามากเป็นอันดับ 4 (+1.5% YoY) (ตารางที่ 1) รองจากพนมเปญ (เวียดนาม) โซล (เกาหลีใต้) และมะนิลา (ฟิลิปปินส์) เทียบกับ 14 เมืองที่อัตราค่าเช่าปรับลดลง
 
ธุรกิจนี้มีการแข่งขันค่อนข้างสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งด้านรูปแบบการบริหารจัดการ ความทันสมัยของเทคโนโลยีในอาคาร และมาตรการรักษาความปลอดภัย โดยอาคารสำนักงาน Grade A ในทำเลที่เดินทางสะดวกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีการบริหารจัดการอาคารที่ดี และระบบรักษาความปลอดภัยเข้มงวด จะเป็นที่ต้องการของตลาด

ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2558-2562) การเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมีปัจจัยในการพิจารณาที่เปลี่ยนแปลงไป โดยรายงานของ CBRE Research พบว่าก่อนปี 2558 ความต้องการของผู้เช่าส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นปัจจัยด้าน "การขยายพื้นที่สำนักงาน" โดยใช้งบประมาณเป็นตัวกำหนด ขณะที่ช่วงปี 2558-2562 ปัจจัยในการเลือกพื้นที่เปลี่ยนไปสู่ “การใช้งบประมาณให้คุ้มค่า” โดยลูกค้า 53% จะพิจารณาพื้นที่สำนักงานที่มีอยู่เดิมในการรองรับการเติบโตของธุรกิจและจำนวนพนักงานที่เพิ่มขึ้นแทนการขยายพื้นที่ และตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ปัจจัยสำคัญในการพิจารณา คือ การควบคุมค่าใช้จ่ายและการลดความเสี่ยง รวมถึงการปรับเปลี่ยนพื้นที่ทำงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
 

สถานการณ์ที่ผ่านมา

ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานใน BMR เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (2553-2562) ตามการเติบโตของเศรษฐกิจ และสอดคล้องกับทิศทางความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจ โดยอุปสงค์การเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 160,000 ตารางเมตรต่อปี ขณะที่ผู้ประกอบการเร่งขยาย/ ปรับปรุงพื้นที่สำนักงานเดิม และสร้างอาคารใหม่ เพื่อรองรับอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้อุปทานพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 110,000 ตารางเมตรต่อปี ความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นมากกว่าอุปทานพื้นที่เช่า ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) ปี 2562 เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 93.1% จาก  85.9% ปี 2553 โดย ณ สิ้นปี 2562 การเช่าพื้นที่สำนักงานสะสม (Occupied space) อยู่ที่ 8.36 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.3% ต่อปี ขณะที่อุปทานพื้นที่สำนักงานสะสมอยู่ที่ 8.97 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.2% ต่อปี (ภาพที่ 7)
 
การแพร่ระบาดของ COVID-19 ในปี 2563 ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานซบเซาลง ตามกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ชะงักงันในช่วงครึ่งแรกของปี โดยเศรษฐกิจไทยหดตัว 6.1% เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2542 ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจปรับลดสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 12 ปี (ภาพที่ 8) กดดันรายได้ของภาคธุรกิจที่เป็นผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งบางรายประสบปัญหาขาดสภาพคล่องและบางรายต้องปิดกิจการลง สะท้อนจากยอดจดทะเบียนเลิกกิจการอยู่ที่ 20,920 ราย ลดลง 5% จากปี 2562 ด้านการจดทะเบียนจัดตั้งธุรกิจใหม่ลดลงถึง 11.4% YoY ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานปรับลดลง เมื่อผนวกกับมาตรการป้องกันการแพร่ระบาดของ COVID-19 โดยการให้พนักงานทำงานที่บ้าน (Work from home) ทำให้บริษัทและองค์กรต่างๆ พิจารณาทบทวนแผนการเช่าพื้นที่สำนักงาน ทั้งชะลอการตัดสินใจต่ออายุสัญญาเช่าอาคาร และชะลอการทำสัญญาเช่าใหม่ ทำให้ความต้องการเช่าใหม่ (Net take-up) ต่ำสุดในรอบ 22 ปี ที่ 27,325 ตารางเมตร เทียบกับ 153,000 ตารางเมตรปี 2562 (ภาพที่ 9) อย่างไรก็ตาม การเช่าพื้นที่สำนักงานสะสม (Occupied space) ยังคงทรงตัวที่ 8.4 ล้านตารางเมตรใกล้เคียงกับปี 2562 เนื่องจากกลุ่มธุรกิจที่เติบโตเร็ว เช่น กลุ่มสตาร์ทอัพ ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซและธุรกิจโลจิสติกส์ มีการขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น 100% ขณะที่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับเทคโนโลยีเพิ่มขี้น 200% ซึ่งเข้ามาชดเชยการปรับลด/ ควบรวมพื้นที่/ ยกเลิกการเช่าของบางธุรกิจ เช่น โฆษณา การแพทย์ ยานยนต์ และกฎหมาย (ที่มา CBRE Research)
   
อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานทั้ง Grade A และ B เพิ่มขึ้นในอัตราต่ำสุดในรอบ 9 ปี โดยสำนักงาน Grade A มีค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 3.2% จากปี 2562 ขณะที่สำนักงาน Grade B เพิ่มขึ้นเพียง 1.3% YoY สรุปได้ดังนี้

• สำนักงาน Grade A: พื้นที่เขต CBD มีค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,100 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4.2% YoY (ภาพที่ 13) ส่วนเขต Non-CBD มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 892 บาทต่อตารางเมตร (+1.9% YoY) ชะลอลงเมื่อเทียบกับอัตราการเพิ่มเฉลี่ย 4.7% และ 6.7% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2558-2562) เนื่องจากสำนักงาน Grade A ยังเป็นที่ต้องการของผู้เช่าโดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจที่เติบโตได้ต่อเนื่อง ท่ามกลางสถานการณ์แพร่ระบาดของ COVID-19 อาทิ ธุรกิจด้านแพลตฟอร์มเทคโนโลยีและอี-คอมเมิร์ซ รวมถึงกลุ่มผู้เช่าต่างชาติที่ต้องการภาพลักษณ์ที่ดีขององค์กร อีกทั้งเป็นการทำสัญญาเช่าตั้งแต่ต้นปี อัตราค่าเช่าโดยรวมจึงไม่ปรับลดมาก

• สำนักงาน Grade B: พื้นที่เขต CBD และ Non-CBD มีค่าเช่าเฉลี่ย 797 บาท และ 728 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.1% และ 1.5% จากปี 2562 ตามลำดับ ชะลอลงจากอัตราการเพิ่มเฉลี่ย 5.5% และ 5.4% ในช่วงปี 2558-2562 เนื่องจากมีผู้เช่าบางส่วนย้ายจากสำนักงาน Grade A มาพื้นที่ Grade B เพื่อลดต้นทุนค่าเช่า อาทิ บริษัททัวร์/ ท่องเที่ยว และบริษัทโฆษณา ขณะที่เจ้าของอาคารสำนักงานต้องการรักษาผู้เช่าเดิมไว้และดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ จึงไม่ได้ปรับขึ้นค่าเช่ามากนัก รวมถึงใช้กลยุทธ์อื่นๆ อาทิ การปรับลดค่าเช่าในช่วงเวลาที่กำหนด หรือคงค่าเช่าไว้เท่าเดิมแล้วขยายระยะเวลาของสัญญาเช่าออกไป เพื่อลดค่าใช้จ่ายให้ผู้ประกอบการ

ข้อมูลจาก Knight Frank พบว่าในปี 2563 ประมาณ 33% ของรายได้ค่าเช่าทั้งหมดมาจากพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่และสำนักงานตกแต่งใหม่ เพิ่มขึ้นจาก 21% ปี 2562 สะท้อนว่าผู้เช่าสำนักงานบางกลุ่มมีความต้องการอาคารสำนักงานใหม่/ ตกแต่งใหม่ ซึ่งเป็นปัจจัยหนุนให้ค่าเช่าพื้นที่โดยรวมปรับเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าของไทยยังจัดว่าต่ำกว่าอีกหลายประเทศในเอเชียแปซิฟิก อาทิ โตเกียว ปักกิ่ง และสิงค์โปร์ (ภาพที่ 14) ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่ดึงดูดให้ลูกค้าต่างชาติยังมีความสนใจเช่าพื้นที่เพื่อตั้งสำนักงานในไทย
 
ช่วงไตรมาสแรกปี 2564 ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่ายังคงถูกกดดันจากความต้องการเช่าพื้นที่ลดลง ผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ต่อเนื่องจากปลายปี 2563 ผนวกกับเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้าและเปราะบาง ทำให้ภาคธุรกิจบางส่วนต้องปิดกิจการหรือลดพื้นที่เช่า และชะลอการขยายกิจการ อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการส่วนใหญ่รักษาฐานผู้เช่าเดิมและดึงดูดผู้เช่าเข้าสู่โครงการ โดยการตั้งราคาค่าเช่าให้ต่ำลง (โดยเฉพาะสำนักงานเกรด B ในพื้นที่ Non-CBD) ส่งผลให้อุปสงค์พื้นที่สำนักงานสะสมหดตัวเพียง 0.5% YoY อยู่ที่ 8.3 ล้านตารางเมตร ขณะที่อุปทานสะสมเพิ่มขึ้น 1.8% YoY อยู่ที่ 9.3 ล้านตารางเมตร ด้าน Occupancy rate อยู่ที่ 90.1% ลดลงจาก 92.1% ในช่วงเดียวกันปี 2563
 

แนวโน้มอุตสาหกรรม

ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าปี 2564 มีแนวโน้มซบเซาต่อเนื่องจากปี 2563 ผลจากไวรัส COVID-19 ทำให้ภาวะเศรษฐกิจซบเซา ขณะที่ภาคธุรกิจมีการปรับลดขนาดองค์กร ควบคุมค่าใช้จ่ายด้วยการลดจำนวนพนักงาน รวมไปถึงการลดพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงาน โดยเฉพาะสำนักงานในพื้นที่นอกศูนย์กลางทางธุรกิจ (Non-CBD) อย่างไรก็ดี คาดว่าสถานการณ์จะทยอยปรับดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2565-2566 เมื่อการฉีดวัคซีนครอบคลุมทั่วประเทศ ส่งผลให้การแพร่ระบาดของไวรัสอยู่ในระดับที่ควบคุมได้ โดยวิจัยกรุงศรีประเมินความต้องการเช่าอาคารสำนักงานจะทรงตัวหรือลดลง 0.5% ในปี 2564 ก่อนกระเตื้องขึ้นในปี 2565 และ 2566 ในอัตราเฉลี่ย 1.8% ต่อปี (ปี 2558-2562 เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.5% ต่อปี) จากการทยอยฟื้นตัวของเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ ผนวกกับการเร่งลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐโดยเฉพาะการคมนาคมขนส่ง จะช่วยหนุนให้ผู้ประกอบการลงทุน/ ปรับปรุงอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ CBD และ Non-CBD เพิ่มขึ้น โดยความต้องการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นจะมาจากกลุ่มธุรกิจภาคบริการ การค้าและกลุ่มเทคโนโลยี

ด้านอุปทานอาคารสำนักงานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามแผนธุรกิจของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะพื้นที่สำนักงานในโครงการ Mixed-use หลายโครงการ อาทิ สยามสเคป  เดอะ ยูนิคอร์น พาร์ค สีลม เอ็มสเฟียร์วัน แบงค็อก (เฟส 1) อย่างไรก็ตาม อาจจะมีบางโครงการที่ต้องเลื่อนกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จออกไปจากปัญหาการขาดแคลนแรงงาน โดยวิจัยกรุงศรี  คาดว่าปี 2564-2566 พื้นที่สำนักงานที่มีกำหนดแล้วเสร็จจะอยู่ที่ 1 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3.3% ต่อปี (ภาพที่ 15) เมื่อเทียบกับอุปสงค์ที่ฟื้นตัวช้ากว่า ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่มีทิศทางปรับลดสู่ระดับเฉลี่ย 86% (ภาพที่ 16)
 

มุมมองวิจัยกรุงศรี

ปี 2564 คาดว่าธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มซบเซาต่อเนื่องจากปี 2563 แต่จะกระเตื้องขึ้นในปี 2565-2566 ตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความคืบหน้าของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ อย่างไรก็ตาม อุปทานพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นมากกว่าอุปสงค์การเช่า ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ปี 2564-2566 มีทิศทางปรับลดลง ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามการปรับขึ้นค่าเช่าในพื้นที่ CBD และพื้นที่ Grade A ใน Non-CBD ซึ่งยังเป็นที่ต้องการของภาคธุรกิจ

• ธุรกิจอาคารสำนักงานเพื่อขาย/ ให้เช่าพื้นที่ (Prime Area[8] ในกทม.): รายได้คาดว่าจะเติบโตได้ต่อเนื่อง ผลจากการเข้ามาแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหม่ทำได้ยาก เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนสูงและพื้นที่เพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่ในย่าน Prime Area มีจำกัด ตลาดส่วนใหญ่จึงเป็นของผู้ประกอบการรายเดิมที่มีความได้เปรียบทั้งด้านเงินทุนและการสะสมที่ดินในทำเลศักยภาพ อย่างไรก็ตาม อุปสงค์ที่ฟื้นตัวช้า ขณะที่อุปทานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากแผนการลงทุนต่อเนื่องของผู้ประกอบการ อาจส่งผลให้อัตราการเช่ามีทิศทางลดลงและค่าเช่าปรับขึ้นได้ไม่มาก แต่ยังคงอยู่ในระดับสูงกว่าพื้นที่อื่น ๆ
• ผู้ประกอบการธุรกิจอาคารสำนักงานในพื้นที่กรุงเทพฯ ย่านรอบนอกและพื้นที่ปริมณฑล: รายได้มีแนวโน้มทรงตัว เนื่องจากอุปทานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากการขยายตัวของเมืองตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย รวมทั้งทำเลย่านรอบนอกและแถบปริมณฑลซึ่งราคาที่ดินยังไม่สูงมาก จึงจูงใจนักลงทุนรายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ขณะที่อุปสงค์ในการเช่าพื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นช้ากว่า ส่งผลให้การแข่งขันค่อนข้างรุนแรง ทำให้ค่าเช่าพื้นที่อาจปรับขึ้นได้ยาก

 

[1]“อาคารสูง” หมายถึง อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้โดยมีความสูงตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป 
[2]“อาคารขนาดใหญ่” หมายถึง อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15.00 เมตรขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร  
[3]ข้อมูลจากรายงานเรื่อง Real Estate Market Outlook 2019: (CBRE)
[4]อาทิ เดอะ ปาร์ค, สปริง ทาวเวอร์, ทิปโก้ ทาวเวอร์ 2, เมเจอร์ทาวเวอร์ รามคําแหง, ทีอาร์อาร์ ออฟฟิศ, ซี.พี.ทาวเวอร์ นอร์ธปาร์ค, สาทร ไพร์ม, ซัมเมอร์ พ้อยท์ และ ลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี-จตุจักร 
[5]Hybrid Working คือ การทำงานแบบผสมผสานระหว่างรูปแบบการใช้พื้นที่สำนักงานรูปแบบเดิมควบคู่ไปกับการทำงาน นอกพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นกับการทำงานระยะไกล (remote working)  [6]Co-working space คือ พื้นที่สำหรับทำงานที่มีการจัดสรรพื้นที่พร้อมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐานสำหรับการทำงานครบครัน เช่น โต๊ะทำงาน อินเตอร์เนต Wi-Fiความเร็วสูง ห้องประชุม เครื่องPrint ตลอดจนอุปกรณ์สำนักงานอื่นๆ  ซึ่งลูกค้าสามารถเลือกรูปแบบการเช่าพื้นที่ตามที่ต้องการโดยจะใช้งานแบบเป็นส่วนบุคคลหรือแบบกลุ่มในห้องประชุมเล็กหรือห้องประชุมใหญ่ ค่าเช่าพื้นที่มีตั้งแต่รายชั่วโมง รายวัน และเดือน (ที่มา:  www.estopolis.com  และ www.bisnescafe.com) 
[7]SCG Green Building Solution  
[8]ย่าน Prime Area เป็นพื้นที่ศักยภาพในการขยายการลงทุนเชิงการตลาดตามมุมมองของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) โดยคำนึงถึงปัจจัยความพร้อมด้านสาธารณูปโภค (Infrastructure) และมีการเข้าถึงสะดวก (Accessibility) ด้วยระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้า เป็นต้น พื้นที่ทำเลทอง (Prime Area) ของกรุงเทพฯ ได้แก่ สีลม สาทร วิทยุ ราชดำริ เพลินจิต เป็นต้น