ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าในปี 2562-2564 มีทิศทางขยายตัวต่อเนื่อง แรงหนุนจากการเติบโตของเศรษฐกิจไทย ความเชื่อมโยงด้านการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศในภูมิภาคอาเซียนส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น ด้านอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่คาดว่ายังเข้าสู่ตลาดไม่มากนัก อัตราการเช่ายังทรงตัวเหนือระดับ 90% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ทำให้ธุรกิจนี้ยังมีศักยภาพในการทำกำไรได้อย่างต่อเนื่อง
ข้อมูลพื้นฐาน
อาคารสำนักงานให้เช่าในประเทศไทยส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (Bangkok Metropolitan Region: BMR) คิดเป็นสัดส่วนกว่า 80% ของพื้นที่ก่อสร้างสำนักงานทั้งประเทศ (ภาพที่ 1) โดยกระจุกตัวอยู่บริเวณย่านศูนย์กลางทางธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพฯ (Central Business District: CBD) ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าชั้นนำ โรงแรมและที่พักอาศัยระดับบน โดยมีการคมนาคมขนส่งที่สะดวกรวดเร็ว ด้วยระบบรถไฟฟ้า (BTS และMRT) และทางด่วน เชื่อมโยงพื้นที่รอบนอกเข้ากับ CBD ของกรุงเทพฯ ได้แก่ ย่านสีลม สาทร เพลินจิต วิทยุ อโศก และย่านสุขุมวิทตอนต้น (ถึงซอยสุขุมวิท 24) อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันย่าน CBD มีข้อจำกัดจากการมีที่ดินว่างเหลือน้อยและราคาสูงถือเป็นหนึ่งในอุปสรรคสำคัญสำหรับการพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่า ดังนั้น การพัฒนาระบบรถไฟฟ้าตั้งแต่ปี 2549 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน จึงเป็นปัจจัยหนึ่งที่สนับสนุนให้อาคารสำนักงานใหม่ส่วนใหญ่ถูกสร้างขึ้นในพื้นที่รอบนอก CBD เช่น รัชดาภิเษก พหลโยธิน วิภาวดีรังสิต แจ้งวัฒนะ และบางนา เป็นต้น (ภาพที่ 3)
การลงทุนพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นลักษณะอาคารสูง[1] หรืออาคารขนาดใหญ่[2] รูปแบบการให้เช่าพื้นที่มีทั้งการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ทั้งชั้นสำหรับผู้เช่ารายเดียวและการเช่าพื้นที่ขนาดเล็กซึ่งจะมีผู้เช่าหลายรายอยู่รวมกันในชั้นเดียวกัน โดยเจ้าของอาคารจะจัดเตรียมสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้เช่า เช่น ไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ลิฟต์ ที่จอดรถ เป็นต้น
การลงทุนอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ CBD เป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูง ตลาด ส่วนใหญ่จึงเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความมั่นคงทางการเงิน โดยเฉพาะกลุ่มที่มีที่ดินสะสมในมือจำนวนมาก ดังนั้นโอกาสที่อุปทานใหม่จะเข้าสู่ตลาดในแต่ละปีจึงมีจำกัด รวมทั้งกฏกระทรวงใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 กำหนดให้ก่อสร้างอาคารสำนักงานเฉพาะในพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งปัจจุบันเหลือพื้นที่ซึ่งมีขนาดเล็กเกินกว่าจะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ (อาคารพื้นที่ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป) ขณะที่การลงทุนอาคารสำนักงานย่านรอบนอก CBD ของกรุงเทพฯ และในเขตปริมณฑลส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มทุนขนาดกลาง-ใหญ่ โดยมีขนาดการลงทุนและรูปแบบที่แตกต่างกัน ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสำนักงานขนาดเล็กเพื่อใช้เป็นที่ตั้งดำเนินกิจการของตนเองโดยแบ่งพื้นที่บางส่วนให้เช่าไปจนถึงอาคารพาณิชย์ให้เช่า เป็นต้น
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง เกรดของอาคารสำนักงาน ระบบรักษาความปลอดภัย รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ การเติบโตของภาคธุรกิจในประเทศไทยช่วยหนุนความต้องการพื้นที่สำนักงานอย่างต่อเนื่อง และผลักดันค่าเช่าให้สูงขึ้น จากรายงานการสำรวจดัชนีค่าเช่าสำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (Asia-Pacific Prime Office Rental Index) ทั้งหมด 20 แห่ง จัดทำโดย Knight Frank (ปี 2018) พบว่า กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่มีอัตราการเติบโตของค่าเช่าอาคารสำนักงานสูงเป็นอันดับที่ 7 ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก สะท้อนจากดัชนีค่าเช่าฯ ในไตรมาส 4 ปี 2561 ที่เพิ่มขึ้น 8.3% YoY และ 3.7% QoQ (ตารางที่ 1) และคาดว่าดัชนีค่าเช่าฯดังกล่าวจะมีการปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเป็นเวลาอย่างน้อยอีก 2 ปี ตามความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่งขณะที่อุปทานเพิ่มขึ้นไม่มากนัก
ความต้องการพื้นที่สำนักงานมาจากทั้งบริษัทไทยและบริษัทข้ามชาติที่เข้ามาตั้งสำนักงานในประเทศไทย โดยเฉพาะธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการบริการและอุตสาหกรรมการผลิตเป็นหลัก[3] นอกจากนี้โครงสร้างธุรกิจไทยที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังเป็น SME มีข้อจำกัดด้านเงินทุนในการลงทุนอาคารที่ตั้งจึงจำเป็นต้องเช่าที่ตั้งสำนักงาน ซึ่งที่ผ่านมาความต้องการเช่ากระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพฯ เมื่อเทียบกับอุปทานพื้นที่ที่มีจำกัดในแต่ละปี ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) ใน CBD ของกรุงเทพฯเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 93.6% ซึ่งอยู่ในระดับสูงหากเทียบกับเมืองอื่น ๆ ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (ภาพที่ 4) ทำให้ผู้ประกอบการมีอำนาจต่อรองในการกำหนดค่าเช่า ส่งผลให้ค่าเช่าพื้นที่ในแถบนี้ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ด้านทิศทางการแข่งขันในธุรกิจยังคงสูง โดยเฉพาะการแข่งขันด้านรูปแบบการบริหารจัดการ ความทันสมัยของเทคโนโลยีในอาคาร และมาตรการรักษาความปลอดภัย โดยอาคารสำนักงานเกรดเอในทำเลที่เดินทางสะดวกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีการบริหารจัดการอาคารที่ดีและระบบรักษาความปลอดภัยเข้มงวด จะยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด (การแบ่งเกรดอาคารสำนักงานหน้า 9)
สำหรับประเภทของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมี 2 ประเภทหลัก (ข้อมูลจาก CBRE Thailand)
1) แบบเป็นเจ้าของรายเดียว (Single Ownership): มีรูปแบบการพัฒนาเป็นอาคารสูงที่มีเจ้าของรายเดียว และบริหารอาคารโดยเจ้าของอาคารเองหรือว่าจ้างบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญ ซึ่งมักจะให้เช่าเพียงอย่างเดียว
2) แบบเป็นเจ้าของหลายราย (Multiple Ownership): มีรูปแบบคล้ายคอนโดมิเนียม โดยเป็นการพัฒนาพื้นที่เพื่อแบ่งขายให้ลูกค้าแต่ละราย ทำให้มีเจ้าของพื้นที่สำนักงานในอาคารเดียวกันหลายรายและมีสิทธิในพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน รวมทั้งมีการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมเพื่อดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สิน
รูปแบบการเช่าพื้นที่สำนักงาน ระยะเวลาการทำสัญญาเช่าส่วนใหญ่อยู่ที่ 3 ปี เนื่องจากผู้ให้เช่าต้องการสัญญาที่ยาวนานพอสมควรเพื่อให้มีความต่อเนื่องของกระแสรายได้ และการย้ายสำนักงานแต่ละครั้งมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งหรืออาจต้องรื้อพื้นที่สำนักงานเก่า กรณีที่ผู้เช่าต้องการเช่าระยะเวลามากกว่า 3 ปี จำเป็นต้องไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินและต้องมีการเสียค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ 1.1% ของค่าเช่าทั้งหมด
โดยทั่วไปค่าเช่าโดยรวมประกอบด้วย ค่าเช่าพื้นที่คิดเป็นสัดส่วน 40% ส่วนอีก 60% เป็นค่าบริการด้านต่างๆ ได้แก่ ค่าไฟฟ้า ค่าปรับอากาศ ค่าโทรศัพท์ ค่าที่จอดรถ ค่าธรรมเนียมในการจัดการ เป็นต้น และเนื่องจากภาษีโรงเรือนจะคิดจากค่าเช่าพื้นที่เท่านั้น ไม่รวมค่าบริการ ทำให้การทำสัญญาเช่าแยกเป็น สัญญาเช่าพื้นที่ และสัญญาบริการ เพื่อลดภาระภาษีโรงเรือนของเจ้าของอาคาร โดย 1) สัญญาเช่าพื้นที่ จะกำหนดอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรต่อเดือนเป็นอัตราคงที่และ 2) สัญญาบริการ เป็นการกำหนดอัตราค่าใช้บริการ นอกเหนือจากค่าเช่าพื้นที่ ซึ่งผันแปรตามปริมาณการใช้
ผู้ประกอบการในธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เช่น บริษัทในเครือ TCC Group ครอบคลุมพื้นที่อาคารสำนักงานกว่า 5 แสนตารางเมตร หรือ 6% ของพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (เช่น อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์, อาคารปาร์คเวนเจอร์, อาคารสาทรสแควร์ และอาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ เป็นต้น) นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่ลงทุนในรูปแบบของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เป็นต้น
สถานการณ์ที่ผ่านมา
ก่อนวิกฤตปี 2540 เป็นช่วงที่เศรษฐกิจไทยเติบโตสูงและมีการก่อสร้างอาคารหลายประเภทรวมทั้งอาคารสำนักงาน โดยมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมากทำให้มีพื้นที่สำนักงานสะสมใน BMR สูงกว่า 6 ล้านตารางเมตร ต่อมาในช่วงปี 2543-2548 หลังวิกฤติเศรษฐกิจ อุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดโดยเฉลี่ยเพียง 50,000 ตารางเมตรต่อปี โดยบางปีไม่มีการก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ จนกระทั่งปี 2549 มีการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า MRT และ BTS ทำให้เริ่มมีการลงทุนก่อสร้างพื้นที่สำนักงานใหม่ทั้งในและรอบนอก CBD ของกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น ทำให้มีพื้นที่สะสมทั้งหมด 8.78 ล้านตารางเมตร ณ สิ้นปี 2561 (ภาพที่ 5)
ปี 2561 ธุรกิจสำนักงานให้เช่ายังคงขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2560 ด้วยความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องและอุปทานใหม่ที่จำกัด ความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงเติบโตดี จากการขยายพื้นที่สำนักงานของบริษัทผู้เช่าเดิมและการเช่าพื้นที่ของบริษัทผู้เช่าใหม่ (ที่มา CBRE) โดยความต้องการเช่าพื้นที่ (Net Take-up) อยู่ที่ 211,414 ตารางเมตร (ภาพที่ 6) ยังคงอยู่ในระดับเดิมใกล้เคียงกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำให้ในปี 2561 ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานสะสม (Occupied space) อยู่ที่ 8.28 ล้านตารางเมตร (+2.2% YoY)
ขณะที่อุปทานใหม่ (New supply) เข้าสู่ตลาด 146,319 ตารางเมตร (ภาพที่ 7) ลดลง 33.8% จากปีที่ผ่านมา อาทิ อาคารสิงห์ คอมเพล็กซ์, อาคารอารีย์ ฮิลล์, อาคาร T-ONE เมื่อผนวกกับมีพื้นที่สำนักงานบางแห่งปิดดำเนินการไป 62,970 ตารางเมตร ทำให้อุปทานพื้นที่เช่าไม่เพียงพอรองรับความต้องการเช่าในแต่ละปี มีผลให้อุปทานส่วนเกินมีทิศทางปรับตัวลงเป็นลำดับ (ภาพที่ 8) สอดคล้องกับอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) ทรงตัวในระดับสูงที่ 93.4% (ภาพที่ 9) สะท้อนถึงความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานที่มีต่อเนื่อง
ในปี 2561 ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในทุกเกรดและทุกพื้นที่ยังคงปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยที่ 5.0% YoY ปัจจัยหลักมาจากความต้องการเช่ายังคงมีอยู่ในระดับสูงขณะที่อุปทานใหม่ยังมีไม่มาก โดยอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ CBD มีค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,009 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3.0% YoY ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่นอก CBD มีอัตราเติบโตสูง 7.3% YoY อยู่ที่ 853 บาทต่อตารางเมตร (ภาพที่ 10) เนื่องจากสำนักงานเกรดเอเป็นที่ต้องการของผู้เช่า แต่มีอุปทานเพียง 23% ของอุปทานสำนักงานทั้งหมด ทำให้มีการขยายออกสู่พื้นที่นอก CBD มากขึ้น เนื่องจากใน CBD ที่ดินมีจำกัดและราคาสูงอาจไม่เหมาะกับการพัฒนาอาคารสำนักงานเท่ากับการพัฒนาโครงการในรูปแบบอื่น อาทิ คอนโดมิเนียม
แม้ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานจะปรับเพิ่มขึ้น แต่ระดับราคาดังกล่าวยังต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาคเอเซียแปซิฟิก ทั้งนี้ โตเกียว ฮ่องกง และปักกิ่งเป็น 3 อันดับแรกของเมืองที่มีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานแพงที่สุดในเอเชียแปซิฟิกโดยมีค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3,368 3,309 และ 3,251 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (ภาพที่ 11) ตามลำดับ ส่วนกรุงเทพฯ ในพื้นที่ CBD ค่าเช่าพื้นที่อยู่ที่ 1,025 บาทต่อตารางเมตร
แนวโน้มอุตสาหกรรม
ในช่วงปี 2562-2564 วิจัยกรุงศรีคาดว่า ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใน BMR ยังคงอยู่ในระดับเดิมประมาณ 200,000 ตารางเมตรต่อปี ปัจจัยหนุนจากความคืบหน้าของโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ เหนี่ยวนำให้เกิดการลงทุนในภาคธุรกิจต่อเนื่อง โดยในปี 2561 การลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง พิจารณาจากยอดขอรับการส่งเสริมการลงทุน (application submitted projects) มีมูลค่า 902 พันล้านบาท[4] (+42.9% YoY) ซึ่งเป็นดัชนีชี้นำด้านการลงทุนที่สะท้อนความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานในระยะต่อไป งานวิจัยของ Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) คาดว่าร้อยละ 70-75 ของจำนวนบริษัทต่างชาติที่จะเข้ามาเปิดสาขาในไทย ต้องการพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่มากกว่า 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป
จากข้อจำกัดด้านที่ดินเพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานใหม่ที่หายากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ CBD จึงคาดว่ามีพื้นที่สำนักงานใหม่ใน BMR ทยอยเข้าสู่ตลาดไม่มากนักเฉลี่ย 185,000 ตารางเมตรต่อปี (ภาพที่ 13) ได้แก่ อาคารเอ็มเอส สยาม ทาวเวอร์ อาคารทรู ดิจิตอล พาร์ค อาคารมิตรทาวน์ ออฟฟิส ทาวเวอร์ อาคารสปริง ทาวเวอร์ เป็นต้น ผลจากแนวโน้มอุปสงค์ที่มีมากกว่าอุปทานที่เข้าใหม่ ทำให้คาดว่าค่าเช่าจะทยอยเพิ่มขึ้นและอัตราการเช่ายังคงอยู่ในระดับสูงประมาณ 94% (ภาพที่ 14)
สำหรับแนวโน้มการแข่งขัน นอกจากคู่แข่งในธุรกิจเดียวกันแล้ว ปัจจุบันยังมีธุรกิจให้เช่าพื้นที่สำนักงานรูปแบบ Co-working space[5] ซึ่งให้บริการเช่าพื้นที่เพื่อทำงาน จัดประชุม ฯลฯ โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่มีทั้งรายชั่วโมง รายวัน และรายเดือน (เริ่มเปิดบริการตั้งแต่ช่วงปี 2555 ที่จำนวนไม่ถึง 10 แห่ง ในปี 2559 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 120 แห่ง) (ภาพที่15) เพื่อรองรับนักธุรกิจที่ยังไม่พร้อมเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานหรือกลุ่มธุรกิจฟรีแลนซ์ แม้ปัจจุบัน Co-working space อาจยังไม่มีผลกระทบรุนแรงต่อธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าโดยตรง แต่ความนิยมที่มากขึ้น อาจทำให้ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่ามีการปรับพื้นที่โดยมี Co-working space รวมอยู่ในอาคารเดียวกัน และคาดว่าในระยะข้างหน้าจะมีจำนวน Co-working space เพิ่มมากขึ้น (คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย) จึงคาดว่ารูปแบบอาคารสำนักงานจะมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยผสมผสานกันระหว่างการเช่าพื้นที่สำนักงานรูปแบบเดิม และรูปแบบ Co-working space นอกจากนี้ หลายบริษัทยังได้นำกลยุทธ์พื้นที่ทำงานที่มีความยืดหยุ่น (Agile Workplace) มาใช้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้ลดการใช้พื้นที่สำนักงานลงจากเดิม และอาจส่งผลให้อัตราค่าเช่าพื้นที่มีแนวโน้มชะลอลงบ้างในระยะยาว
นอกจากนี้ คาดว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use)[6] จะทยอยแล้วเสร็จในปี 2568 ถึงกว่า 1 ล้านตารางเมตร โดยมีพื้นที่สำนักงานในโครงการ Mixed-use 7.1 แสนตารางเมตร[7] ทำให้ธุรกิจสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มเผชิญกับการแข่งขันรุนแรงมากขึ้นในช่วง 6 ปีข้างหน้า
สำหรับค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นตามทิศทางของอุปสงค์ และต้นทุนโครงการที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากอุปทานอาคารสำนักงานใหม่จะเน้นการลงทุนด้านการออกแบบให้สวยงามและมีระบบบริหารจัดการที่ดี ส่วนอาคารสำนักงานเก่าจะมีการปรับปรุง (Renovation) ให้ทันสมัย แต่จากการแข่งขันของธุรกิจที่ทวีสูงขึ้น และคาดว่าจะมีอุปทานที่ทยอยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดอีกประมาณ 556,000 ตารางเมตร ในช่วงปี 2562-2564 ทำให้คาดว่าค่าเช่าจะเพิ่มในอัตราชะลอลง
สำหรับในระยะยาว ตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทยยังมีความน่าสนใจเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาคอาเซียน เนื่องจาก 1) ประเทศไทยตั้งอยู่บนศูนย์กลางภูมิภาคที่สามารถเชื่อมโยงการค้าและการลงทุนระหว่างกัน 2) อัตราค่าเช่าสำนักงานไม่สูงมากเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศคู่แข่ง 3) มาตรการสนับสนุนที่เกี่ยวข้องของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง เช่น สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับการจัดตั้งสำนักงานปฏิบัติการภูมิภาค (Regional Operating Headquarters: ROH) และ 4) สิทธิประโยชน์ด้านภาษีของนักลงทุนต่างชาติ โดยยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล 8 ปี และ 13 ปี ภายใต้การปรับปรุงพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน และ 15 ปี ภายใต้พระราชบัญญัติการเพิ่มประสิทธิภาพการแข่งขัน 10 อุตสาหกรรมเป้าหมายตามนโยบายของรัฐ (ภาพที่ 16) แรงจูงใจเหล่านี้ จะทำให้ตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทยมีโอกาสเติบโตต่อไปในระยะข้างหน้า
อาคารสำนักงานเกรดเอ มีลักษณะดังนี้ (ที่มา: CBRE)
1. พื้นมีรูปแบบและระดับเป็นปกติและไม่มีสิ่งกีดขวางสามารถแบ่งพื้นที่ได้ง่าย
2. ระบบปรับอากาศแบบที่มีเครื่องทำความเย็นส่วนกลาง และควรมีเครื่องปรับอากาศ 24 ชั่วโมงแยกต่างหากสำหรับห้องคอมพิวเตอร์ของผู้เช่า
3. ลิฟต์ใช้เวลารอไม่มาก ควรมีลิฟท์ที่แบ่งแยกโซนชั้นต่างๆ และมีลิฟท์บริการแยกต่างหากสำหรับที่มีล็อบบี้ของตัวเอง
4. พื้นที่ส่วนกลางโดยเฉพาะทางเข้าหลักและชั้นล็อบบี้ควรมีการออกแบบที่สวยงามทันสมัยและการตกแต่งด้วยอุปกรณ์ที่มีคุณภาพสูง
5. ความสูงเพดานภายในสำนักงานควรมีอย่างน้อย 2.7 เมตร
6. อาคารควรมีการจัดการอาคารโดยบริษัทระดับมืออาชีพ
7. รูปแบบที่จอดรถควรมีเส้นทางเข้าและออกอย่างสะดวกและมีประสิทธิภาพ
อาคารสำนักงานที่มีคุณสมบัติต่ำกว่าที่กล่าวมาจะได้รับการจัดประเภทเป็นเกรด B โดยการจัดระดับอาคารสำนักงานเป็นการดำเนินการเพื่อการศึกษานี้เท่านั้น
มุมมองวิจัยกรุงศรี:
คาดว่าปี 2562-2564 ผลประกอบการของธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ขณะที่อุปทานของสำนักงานใหม่ค่อนข้างจำกัดโดยเฉพาะในพื้นที่ CBD ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวมยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงกว่า 90% และค่าเช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นแต่ในอัตราชะลอลงตามภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้น
- ผู้ประกอบการธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าในย่าน Prime Area8/ มีโอกาสทำกำไรได้ต่อเนื่อง การเข้ามาแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหม่ทำได้ยาก เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนสูงและพื้นที่เพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่ในย่าน Prime Area มีจำกัด ตลาดส่วนใหญ่จึงเป็นของผู้ประกอบการรายเดิมที่มีความได้เปรียบทั้งด้านเงินทุนและการสะสมที่ดินในทำเลศักยภาพ ความต้องการใช้พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดไม่มากนัก ทำให้มีอัตราการเช่าและราคาค่าเช่าสูงกว่าพื้นที่อื่น ๆ
- ผู้ประกอบการธุรกิจอาคารสำนักงานในพื้นที่กรุงเทพฯ ย่านรอบนอกและพื้นที่ปริมณฑล รายได้อยู่ในระดับใกล้เคียงกับที่ผ่านมา โดยการลงทุนจะมีขนาดและรูปแบบที่แตกต่างกัน ตั้งแต่อาคารสำนักงานขนาดเล็ก อาคารสำนักงานเพื่อเป็นที่ตั้งกิจการของตนเอง แต่มีการแบ่งพื้นที่ให้เช่าส่วนหนึ่ง และอาคารพาณิชย์แบ่งส่วนให้เช่า อุปสงค์ในการเช่าพื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากการขยายตัวของเมืองตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แต่การเข้าสู่ตลาดของรายใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การแข่งขันค่อนข้างรุนแรง
[1] อาคารสูง” หมายความว่า อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้โดยมีความสูงตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป
[2] อาคารขนาดใหญ่” หมายความว่า อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตรหรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15.00 เมตรขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร
[3] ข้อมูลจากรายงานเรื่อง Real Estate Market Outlook 2019: (CBRE)
[4] การลงทุนส่วนใหญ่เป็ นกิจการซอฟต์แวร์ในอุตสาหกรรมดิจิทัล ปิโตรเคมีและเคมีภัณฑ์ โครงการเหล่านี้จะก่อให้เกิดการจ้างงานไม่น้อยกว่า 100,000 คน (BOI)
[5] พื้นที่สำนักงานแบบ Co-working space คือ พื้นที่ที่มีไว้ให้ทำงานแบบไม่จำกัดอาชีพ มีการจัดสรรพื้นที่พร้อมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐานสำหรับการทำงานครบครัน เช่น โต๊ะทำงาน ระบบไวไฟความเร็วสูง ห้องประชุม รวมทั้งเครื่องพริ้นท์เอาท์เอกสารตลอดจนอุปกรณ์สำนักงานอื่นๆ ซึ่งลูกค้าสามารถเลือกรูปแบบการเช่าพื้นที่ตามที่ ต้องการโดยจะนั่งคนเดียวแบบเป็นส่วนตัว หรือพูดคุยกันในห้องประชุมเล็กหรือห้องประชุมใหญ่ ค่าเช่าพื้นที่มีตั้งแต่รายชั่วโมง รายวัน และเดือน (ที่มา: www.estopolis.com และ www.bisnescafe.com)
[6] โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use real estate) คือ โครงการที่ผสมผสานทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม มีรูปแบบศูนย์การค้า สำนักงาน และที่อยู่อาศัยอยู่ภายในโครงการเดียวกัน
[7] ข้อมูลจากบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
[8] ย่าน Prime Area เป็นพื้นที่ศักยภาพในการขยายการลงทุนเชิงการตลาดตามมุมมองของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) โดยคำนึงถึงปัจจัยความพร้อมด้านสาธารณูปโภค (Infrastructure) และมีการเข้าถึงสะดวก (Accessibility) ด้วยระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้า เป็นต้น พื้นที่ทำเลทอง (Prime Area) ของกรุงเทพฯ ได้แก่ สีลม สาทร วิทยุ ราชดำริ เพลินจิต เป็นต้น