แนวโน้มธุรกิจ/อุตสาหกรรม ปี 2564-2566 : ธุรกิจที่อยู่อาศัยต่างจังหวัด (6 จังหวัดหลัก)

ปี 2564 ยอดขายที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักของภูมิภาค[1] มีแนวโน้มทรงตัวหรืออาจหดตัวเล็กน้อยจากปี 2563 ผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังคงกดดันการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการจึงจะเน้นระบายอุปทานคงค้างซึ่งอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ดี คาดว่าธุรกิจมีแนวโน้มกระเตื้องขึ้นในปี 2565-2566 โดยมีปัจจัยหนุนจากเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวและมาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ สำหรับปัจจัยกดดันการเติบโตของธุรกิจในระยะข้างหน้า ได้แก่ หนี้ครัวเรือนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน อีกทั้งอุปสงค์ส่วนใหญ่ได้ถูกดูดซับไปแล้วในช่วงปี 2563 จากการที่ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อส่งเสริมการขายและเร่งระบายสต็อก สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับลดลงไม่มากนักในปี 2563 ขณะที่อุปสงค์ชาวต่างชาติเผชิญข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศ
 

ข้อมูลพื้นฐาน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าตลาดคิดเป็นสัดส่วน 8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) มีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยทำให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบจำนวนมาก เกิดการจ้างงานและรายได้เพิ่มขึ้น พร้อมไปกับการเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมอื่น อาทิ ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจสถาบันการเงิน ธุรกิจเครื่องใช้ไฟฟ้า และธุรกิจเฟอร์นิเจอร์และการตกแต่ง เป็นต้น
 

โดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ ที่อยู่อาศัยพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนสูงสุดประมาณ 2 ใน 3 ของมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย (ที่มา: World Bank)  ทั้งนี้ ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยจะเน้นทำตลาดลูกค้าคนไทยเป็นหลัก เนื่องจากกฎหมายไทยอนุญาตให้ต่างชาติเข้าซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะโครงการอาคารชุด แต่จะต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารชุดนั้น ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ภายใต้เงื่อนไขและข้อจำกัดที่เข้มงวดมากกว่า

ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่างจังหวัดมีสัดส่วนเฉลี่ย 60% ของการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งหมด (ภาพที่ 1) การพัฒนาโครงการส่วนใหญ่เป็นบ้านแนวราบ[2]มากกว่าแนวสูง (ภาพที่ 2) เนื่องจากยังมีพื้นที่ว่างอยู่มาก ประกอบกับราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก นอกจากนี้ ราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ของบ้านแนวราบมีความคุ้มค่ามากกว่าคอนโดมิเนียมซึ่งมีต้นทุนการก่อสร้างต่อตารางเมตรสูงกว่า  ตลาดภูมิภาคจึงตอบรับบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม ธุรกิจยังเติบโตได้ค่อนข้างจำกัด เนื่องจากกำลังซื้อยังมีความไม่แน่นอน จึงส่งผลต่อทิศทางการพัฒนาในแต่ละช่วงเวลา (ตารางที่ 1)
 

 

 

ธุรกิจที่อยู่อาศัยในภูมิภาคเติบโตและกระจุกตัวใน 6 จังหวัดหลัก ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต สะท้อนจากการขออนุญาตก่อสร้างปี 2562 มีสัดส่วนรวมกันอยู่ที่ 23% ของพื้นที่ขออนุญาตทั้งหมดทั่วประเทศ (แนวราบสัดส่วน 24%และแนวสูง 13% ของพื้นที่ขออนุญาตแนวราบและแนวสูงทั่วประเทศ ตามลำดับ) และ 39% ของพื้นที่ต่างจังหวัดทั้งหมด (แนวราบสัดส่วน 37% และแนวสูง 73% ของพื้นที่ขออนุญาตทั้งแนวราบและแนวสูงในต่างจังหวัดตามลำดับ) (ภาพที่ 4 และ 5) ผลจากศักยภาพของพื้นที่ซึ่งมีทั้งเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม การค้า การลงทุน การท่องเที่ยวและการศึกษา ทั้งยังได้อานิสงส์จากนโยบายกระจายความเจริญสู่ภูมิภาคของภาครัฐที่ช่วยขับเคลื่อนการเติบโต อาทิ แผนลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (ASEAN Economic Community) และการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) ปัจจัยข้างต้นก่อให้เกิดการจ้างงาน การย้ายถิ่นฐานและการขยายตัวของชุมชนเมือง ทำให้ความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่เพิ่มขึ้น (ประชากรแฝงที่ย้ายเข้ามาพำนักเพื่อศึกษาและทำงาน รวมถึงชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน) นำมาสู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะแนวราบ เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก

 

 

ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม) เป็นที่นิยมในจังหวัดหลักที่เป็นเมืองท่องเที่ยว ได้แก่ ชลบุรี เชียงใหม่ และภูเก็ต เพื่อรองรับอุปสงค์ชาวต่างชาติ ซึ่งมีทั้งซื้อและเช่าเพื่อเป็นบ้านพัก/บ้านหลังที่สอง หรือเพื่อลงทุน (ปี 2562 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติของ 3 จังหวัดรวมกันมีสัดส่วน 31% ของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด ขณะที่รายได้มีสัดส่วน 40% ของรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด) ส่วนอุปสงค์ลูกค้าคนไทยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญช่วงหลังน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 ผนวกกับตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเริ่มอิ่มตัว มีการแข่งขันสูง และราคาที่ดินในทำเลศักยภาพปรับขึ้นต่อเนื่อง ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางและท้องถิ่นจึงหันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในจังหวัดหลักมากขึ้น โดยเฉพาะเชียงใหม่ ชลบุรี ระยองและขอนแก่น ทำให้จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมขยายตัวเร่งขึ้นในช่วงปี 2555-2556 สะท้อนจากการขออนุญาตก่อสร้างคอนโดมีเนียม ปี 2555 อยู่ที่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์

ตลาดที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักยังพัฒนาไปได้ไม่มากจึงมีโอกาสเติบโตสูงในระยะข้างหน้า โดยแต่ละทำเลจะมีกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน กล่าวคือ เชียงใหม่ กลุ่มลูกค้าหลักคือคนไทย ส่วนอุปสงค์ต่างชาติจะมาจากชาวจีนที่นิยมลงทุนคอนโดมิเนียม เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวชาติเดียวกันที่เดินทางเข้าไปในพื้นที่ ภูเก็ต ลูกค้าหลัก คือ ชาวจีน/ฮ่องกง ซึ่งมักซื้อแบบเหมายกชั้นหรือเหมาอาคารในโครงการที่มีหลายอาคาร รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนจากสิงคโปร์และรัสเซีย ชลบุรี ลูกค้าหลัก คือ นักลงทุนจีนและยุโรป ระยอง ลูกค้าหลักเป็นคนไทย ส่วนใหญ่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูง ส่วนทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมจะเป็นกลุ่มพนักงานระดับปฎิบัติการ โดยชลบุรีและระยองยังได้อานิสงส์จากโครงการ EEC ซึ่งภาครัฐมีแผนพัฒนาด้านการคมนาคม อาทิ รถไฟฟ้าความเร็วสูง และสนามบินอู่ตะเภา ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งเข้ามาพัฒนาพื้นที่จำนวนมาก นครราชสีมา ลูกค้าบ้านจัดสรรส่วนใหญ่เป็นคนท้องถิ่น กระจุกตัวบริเวณอำเภอเมือง ส่วนลูกค้าคอนโดมิเนียมมีทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย/เข้ามาศึกษา/ทำงาน และซื้อเพื่อลงทุนให้เช่า หากเป็นอำเภอปากช่องจะเป็นกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ที่ต้องการมีบ้านพักตากอากาศหรือบ้านพักหลังเกษียณ ขอนแก่น ลูกค้าหลักเป็นคนในพื้นที่ มีรายได้จากเงินเดือน ส่วนใหญ่เป็นข้าราชการ และลูกค้าประเภทธุรกิจส่วนตัวหรือค้าขาย
 

สถานการณ์ที่ผ่านมา

 

ปี 2559-2560 ตลาดที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักถูกกดดันจากกำลังซื้อที่ซบเซาตามภาวะเศรษฐกิจ ขณะที่ราคาสินค้าเกษตรตกต่ำกระทบเศรษฐกิจภูมิภาคโดยเฉพาะกลุ่มรายได้ระดับกลางถึงล่าง ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยสะสมค่อนข้างมากจากโครงการที่เปิดในช่วงก่อนหน้า (โดยเฉพาะคอนโดมีเนียม) ยกเว้นภูเก็ตซึ่งตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมยังคงเติบโตดีจากกำลังซื้อของนักลงทุนชาวจีน ฮ่องกง สิงคโปร์และรัสเซีย โดยเฉพาะอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์ซึ่งราคาปรับขึ้นต่อเนื่องจากอุปทานที่มีอยู่จำกัด ณ สิ้นปี 2560 จำนวนยูนิตสะสมของบ้านแนวราบอยู่ที่ 50,039 ยูนิต และคอนโดมีเนียมอยู่ที่ 20,517 ยูนิต

ปี 2561 ตลาดที่อยู่อาศัยทยอยฟื้นตัวสอดคล้องกับเศรษฐกิจไทยที่เติบโตสูงถึง 4.1% ขณะที่ความเชื่อมั่นผู้บริโภคเฉลี่ยที่ 67.1 เพิ่มขึ้นจาก 64.6 ปี 2560 ผนวกกับเศรษฐกิจโลกฟื้นตัวดีทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยจากลูกค้าต่างชาติเติบโตเร่งขึ้น โดยเฉพาะชาวจีนมีสัดส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมถึง 43% ของชาวต่างชาติทั้งหมด จาก 28% ปี 2560 (ภาพที่ 6) ส่งผลให้ผู้ประกอบการเร่งพัฒนาโครงการเพื่อสนองตอบความต้องการที่เพิ่มขึ้น สะท้อนจากยูนิตเปิดใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น 364.9% และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 1,247% จากปี 2560 (ภาพที่ 7) โดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ชลบุรี ภูเก็ต และเมืองอุตสาหกรรม เช่น ระยอง ด้านยอดขายที่อยู่อาศัยได้อานิสงส์จากผู้ซื้อที่เร่งโอนกรรมสิทธิ์ (ภาพที่ 8) ก่อนธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ใช้มาตรการเพิ่มความเข้มงวดของเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน (Loan to Value Ratio: LTV Ratio) (ตารางที่ 2) ในปี 2562 ส่งผลให้ยอดขายทั้งปีเพิ่มขึ้น 160% จากปีก่อนหน้า (ภาพที่ 10)
 

 

ปี 2562 ตลาดที่อยู่อาศัยถูกกดดันจากกำลังซื้อชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ขณะที่การใช้มาตรการ LTV ของ ธปท. ทำให้ผู้ต้องการบ้านหลังที่ 2 บางส่วนชะลอการซื้อออกไปเนื่องจากต้องใช้เงินดาวน์จำนวนมากขึ้น และบางส่วนไม่สามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินและโอนกรรมสิทธิ์ได้ ประกอบกับเงินบาทแข็งค่า 8.8% ทำให้ต้นทุนการซื้อเพิ่มขึ้นสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ด้านจีนซึ่งเป็นนักลงทุนหลักในหลายพื้นที่ยังเผชิญปัจจัยลบจากเงินหยวนอ่อนค่า และทางการจีนเพิ่มความเข้มงวดในการควบคุมเงินทุนไหลออก ทำให้การโอนเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในไทยมีความยุ่งยากมากขึ้น อย่างไรก็ดี ภาครัฐทยอยออกมาตรการกระตุ้นความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เพื่อระบายสต็อกคงค้างที่อยู่ในระดับสูง ได้แก่ การลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท[3] การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%[4]  และมาตรการลดภาระผู้ซื้อผ่านโครงการ "บ้านดีมีดาวน์”[5]/ รวมถึงการออกพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ซึ่งอนุญาตให้คนต่างด้าวได้สิทธิพิเศษเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์]6] ในพื้นที่ EEC ส่งผลให้การเปิดขายโครงการใหม่และยอดขายบ้านแนวราบในชลบุรีและระยองเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

สรุปภาวะตลาดที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักปี 2562 การเปิดขายโครงการใหม่อยู่ที่ 36,706 ยูนิต เพิ่มขึ้น 5.6% จากปี 2561 ยอดขายอยู่ที่ 32,264 ยูนิต หดตัว 0.1% และจำนวนยูนิตเหลือขายสะสมอยู่ที่ 90,895 ยูนิต เพิ่มขึ้น 18.7%

ปี 2563 ธุรกิจที่อยู่อาศัยซบเซารุนแรงทั้งแนวราบและแนวสูง ผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจสะดุดลงโดยเฉพาะภาคท่องเที่ยว อีกทั้งการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานล่าช้า รวมถึงภาวะภัยแล้งรุนแรงในช่วงครึ่งแรกของปีกระทบกำลังซื้อต่างจังหวัด ตลอดจนความเชื่อมั่นผู้บริโภคเฉลี่ยต่ำสุดในรอบ 10 ปี ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ส่วนผู้ซื้อทั้งในและต่างประเทศชะลอการตัดสินใจซื้อ เลื่อน/ยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากรายได้ที่หายไปและความไม่มั่นใจสถานการณ์ในอนาคต โดยสถานการณ์ช่วงครึ่งแรกของปี 2563 สรุปได้ดังนี้

• ยูนิตเปิดขายใหม่หดตัวรุนแรงสุดเป็นประวัติการณ์ -44.5% YoY อยู่ที่ 10,914 ยูนิต โดยบ้านแนวราบหดตัว 32.3% YoY อยู่ที่ 7,027 ยูนิต และคอนโดมิเนียมหดตัว 58.2% YoY อยู่ที่ 3,887 ยูนิต (ภาพที่ 9)

• ยอดขายหดตัว 10.8% YoY อยู่ที่ 15,539 ยูนิต ผลจากหนี้ครัวเรือนปรับเพิ่มขึ้น (83.8% ของ GDP ณ ไตรมาส 2/2563) ผนวกกับสถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบยังเติบโตได้ในเขต EEC (ชลบุรีและระยอง) นครราชสีมาและขอนแก่น ส่วนคอนโดมีเนียมหดตัว 29.1% YoY โดยเฉพาะชลบุรีและภูเก็ต (-31.5% และ -71.7% YoY ตามลำดับ) ส่งผลให้สัดส่วนยอดขายบ้านแนวราบต่อคอนโดมิเนียมใน 6 จังหวัดหลักอยู่ที่ 68:32 โดยยอดขายบ้านแนวราบอยู่ที่ 10,501 ยูนิต (+1.8% YoY) และคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 5,038  ยูนิต (-29.1% YoY) (ภาพที่ 10) การเปิดโครงการใหม่ที่ลดลงมาก ทำให้สต็อกสะสมอยู่ที่ 86,850 ยูนิต (-4.5% YoY) แบ่งเป็น บ้านแนวราบ 57,365 หน่วย (-6.7% YoY) และคอนโดมิเนียม 29,486 ยูนิต (+0.2% YoY) (ภาพที่ 11)

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2563 หดตัว 13.0% จากปี 2562 (ภาพที่ 12) ผลจากผู้ซื้อชาวไทยชะลอ/ ยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์จากความกังวลด้านรายได้ในอนาคต ส่วนชาวต่างชาติเลื่อน/ ชะลอ/ ยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากไม่สามารถเดินทางมาไทยได้ โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบอยู่ที่ 54,892 ยูนิต หดตัว 10.9% โดยเฉพาะภูเก็ตและชลบุรี ซึ่งอุปสงค์ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มลูกค้าที่พึ่งพารายได้จากภาคท่องเที่ยว ส่วนเชียงใหม่และขอนแก่นยังเติบโตได้ในกลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ซึ่งเป็นความต้องการของผู้อยู่อาศัยที่แท้จริง (Real demand) จากลูกค้าคนไทยที่ส่วนใหญ่เป็นบุคลากรในหน่วยงานภาครัฐและสถาบันการศึกษา ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 17,597 ยูนิต หดตัว 18.7% เป็นการลดลงของยอดโอนเกือบทุกจังหวัด ยกเว้นนครราชสีมาซึ่งยอดโอนเพิ่มขึ้น 21.3% จากผู้ซึ้อกลุ่มข้าราชการที่มีเงินเดือนประจำ
 

แนวโน้มอุตสาหกรรม

ธุรกิจที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักมีแนวโน้มกลับมาเติบโตในปี 2565-2566 เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแผนขยายการลงทุนสู่ภูมิภาคทั้งเมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรม ประกอบกับการแข่งขันในทำเลกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบมีความรุนแรงขึ้น สะท้อนจากราคาที่ดินเฉลี่ยปี 2563 ปรับขึ้น 8.0% จากปี 2562 อย่างไรก็ดี วิจัยกรุงศรีประเมินว่าปี 2564 ธุรกิจที่อยู่อาศัยจะทรงตัวหรืออาจหดตัวเล็กน้อยจากปี 2563 ผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังกดดันการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ขณะที่ผู้ประกอบการจะเน้นระบายอุปทานคงค้างที่มีอยู่ประมาณ 1 แสนยูนิต (ภาพที่ 13) ด้านลูกค้ามีแนวโน้มชะลอการซื้อบ้าน ทำให้การเปิดขายโครงการใหม่จะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2563 (ภาพที่ 14) ขณะที่ปี 2565-2566 ธุรกิจมีแนวโน้มปรับดีขึ้นโดยมีปัจจัยหนุนจาก

 

• เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ย 3.0-4.0% ต่อปี จากหดตัว 6.1% ปี 2563 โดยการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานจะมีความคืบหน้าโดยเฉพาะพื้นที่ EEC ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในชลบุรีและระยองฟื้นตัวได้เร็วกว่าจังหวัดอื่น ด้านจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะทยอยฟื้นตัวอย่างช้าๆ หลังเริ่มมีการฉีดวัคซีนทั่วโลกรวมถึงไทย โดยการเปิดรับนักท่องเที่ยวจะอยู่ภายใต้เงื่อนไข อาทิ ผู้เดินทางมาทำธุรกิจ นักท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ หรือผู้มาจากประเทศที่มีอัตราการติดเชื้อต่ำ ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวกลับมาใกล้เคียงกับปี 2562 (40 ล้านคน) ภายในปี 2567
• ปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ โดยเฉพาะมาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง[7] และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวระดับต่ำ ช่วยลดต้นทุนการกู้เงินสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม นอกจากนี้ ภาครัฐยังออกโครงการ Thailand Elite Card[8] ที่เอื้อชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงการซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยอิงความสำเร็จของระบบสาธารณสุขไทยในการรับมือกับ.COVID-19 ด้านผู้ประกอบการมีแนวโน้มปรับกลยุทธ์การตลาด อาทิ การลดราคาเพื่อระบายสต็อก การพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นเพื่อเพิ่มสัดส่วนลูกค้ากลุ่ม Real demand และ Work from home รวมถึงการขยายตลาดลูกค้าคนไทยชดเชยกำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติที่หายไป โดยทิศทางที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท สรุปได้ดังนี้
  • ที่อยู่อาศัยแนวราบ: วิจัยกรุงศรีคาดว่าการเปิดโครงการใหม่มีแนวโน้มหดตัว 7.5% ในปี 2564 (สะท้อนจากพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 ลดลง 16.7% YoY) ก่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23.5% ต่อปีในปี 2565-2566 โดยความต้องการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับดีขึ้นจากกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนที่มีความพร้อม ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าตลาดระดับกลางและกลุ่มที่มีกำลังซื้อ (affordable segment) โดยมีปัจจัยกระตุ้นจากราคาที่ไม่สูงมากนัก อีกทั้งพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยอาจเปลี่ยนไปหลังการแพร่ระบาด COVID-19 อาทิ การทำงานที่บ้าน (Work from home) ทำให้มีความต้องการบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม (ภาพที่ 15)
  • ที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม): การฟื้นตัวช้าจะกว่าแนวราบ โดยคาดว่าการเปิดโครงการใหม่จะหดตัว 35.7% ในปี 2564 (สะท้อนจากพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูงช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 ลดลงถึง 54.7% YoY; ภาพที่ 16) ก่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.0% ต่อปีในปี 2565-2566 อย่างไรก็ตาม อุปทานคอนโดมิเนียมใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยองและภูเก็ตเพื่อรองรับการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมและภาคท่องเที่ยว

   

มุมมองวิจัยกรุงศรี

ปี 2564-2566 ธุรกิจที่อยู่อาศัย 6 จังหวัดหลักในภูมิภาคทยอยฟื้นตัว ผู้ประกอบการจะได้อานิสงส์จากกำลังซื้อที่มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังกดดันการเติบโตของที่อยู่อาศัยในจังหวัดที่พึ่งพาภาคท่องเที่ยวโดยเฉพาะโครงการแนวสูง จึงคาดว่าอัตราการขายจะอยู่ในระดับต่ำและอาจมีต้นทุนส่งเสริมการตลาดเพิ่มขึ้นมากเพื่อกระตุ้นยอดขาย

สำหรับโครงการแนวราบ การบริหารโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างมีความยืดหยุ่นต่อสถานการณ์ผันผวนได้ดี เนื่องจากมีการแบ่งเฟสในการพัฒนาโครงการ ซึ่งต่างจากคอนโดมิเนียมที่ต้องเปิดตัวพร้อมกันทั้งโครงการ อีกทั้งตลาดบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ยังขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าคนไทยที่ต้องการอยู่อาศัยจริงมากกว่าซื้อเพื่อการเก็งกำไร ​

• ธุรกิจบ้านจัดสรรในต่างจังหวัด (พื้นที่หลัก) เผชิญแรงกดดันจากการแข่งขันสูง เนื่องจากมีผู้ประกอบการจำนวนมาก โดยผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กมักเป็นคนในพื้นที่หรือมีที่ดินสะสมเดิม ส่วนรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีแนวโน้มรุกทำตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น และมีความได้เปรียบด้านการตลาดมากกว่า เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ ภาวะเช่นนี้จะกดดันผู้ประกอบการ SME ทั้งด้านการทำตลาด เงินทุน และต้นทุนดำเนินงาน
• ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขายในต่างจังหวัด (พื้นที่หลัก) ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กเป็นกลุ่มทุน/ ผู้ประกอบการท้องถิ่นที่มีที่ดินสะสมอยู่เดิม ส่วนรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เริ่มขยายตลาดมาเปิดขายโครงการแข่งกับผู้ประกอบการท้องถิ่น ส่วนใหญ่เน้นทำโครงการคอนโดมิเนียมประเภท Low rise ที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น ผู้พัฒนาโครงการที่มีจำนวนมากขึ้นทำให้การแข่งขันสูง ขณะที่อุปสงค์สำหรับโครงการแนวสูงยังมีจำกัด อัตราการทำกำไรจึงอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กมีความเสี่ยงมากกว่า

 

[1] ที่อยู่อาศัยในจังหวัดหลักของภูมิภาค ประกอบด้วย 6 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต 
[2] บ้านแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์   
[3] มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือคอนโดมิเนียมหลังแรกมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท หักตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท มีผล 30 เม.ย. - 31 ธ.ค.2562 
[4] มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน 2% และจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แบ่งเป็น (1) สำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีผล 24 มิ.ย. 2562 ถึง 31 พ.ค. 2563 และ (2) สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีผล 1 พ.ย. 2562 ถึง 24 ธ.ค. 2563 
[5] โครงการบ้านดีมีดาวน์ โดยกระทรวงการคลังสนับสนุนเงินดาวน์ 50,000 บาท สำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้ไม่เกิน 1.2 ล้านบาท/ปี รวม 100,000 สิทธิ มีผล 11 ธ.ค. 2562 ถึง 31 มี.ค. 2563 
[6] พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 กำหนดให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ได้สิทธิพิเศษเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาฯ ดังนี้ 1. ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดินมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมฯ เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตได้ โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน 2. ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมฯ ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยได้รับการยกเว้นจากการจำกัดสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด 
[7]  มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน 2% และจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยขยายมาตรการออกไปอีก 1 ปี (สิ้นสุด 31 ธ.ค. 2564) 
[8]  โครงการ Thailand Elite Card กระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านบัตรสมาชิกในรูปแบบของโปรแกรมพิเศษ "Elite Flexible One" โดยสมาชิกบัตร Elite Flexible One จะต้องมีการลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมใหม่ที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในประเทศไทย โดยมีมูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งห้องชุดที่ซื้อนั้นจะต้องเป็นของผู้ประกอบการรายเดียวกัน หรือบริษัทเดียว แต่สามารถกระจายทำเลในการซื้อห้องชุดได้ ในกรณีที่ห้องชุดมีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หรืออาจเลือกซื้อห้องชุดในโครงการเดียวกัน แต่ต้องมีมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท มีระยะเวลาดำเนินการ 2 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.64 และจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธ.ค.65 โดยกำหนดคุณสมบัติดังนี้ - ผู้ซื้ออายุตั้งแต่ 20 ปีขึ้นไป - จะต้องนำหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศเพื่อลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยและหลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์การถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท มายื่นสมัครบัตร Elite Flexible One - ต้องผ่านการตรวจสอบคุณสมบัติตามที่กำหนดด้วย โดยต้องไม่ใช่อาชญากรข้ามชาติ หรือแก๊งฟอกเงินที่มาแอบหลบในไทย       
(ที่มา: www.ddproperty.com)