ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงปี 2562-2564 มีแนวโน้มเติบโตตามอุปสงค์ในการบริโภคที่คาดว่ายังขยายตัว รวมทั้งความคืบหน้าของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐที่จะช่วยกระตุ้นการลงทุนในภาคธุรกิจ อย่างไรก็ตาม การที่ผู้ประกอบการยังพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีกใหม่อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อุปทานเพิ่มขึ้นและอาจมีผลต่อการปรับลดลงของอัตราการเช่าอยู่บ้าง แต่คาดว่ายังคงอยู่เหนือระดับ 90% ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยยังคงเติบโตโดยเฉพาะพื้นที่ค้าปลีกในย่านใจกลางเมือง
ข้อมูลพื้นฐาน
พื้นที่ค้าปลีก (Retail space) ในประเทศไทยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลและจังหวัดหลักของภูมิภาค[1] โดยพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปัจจุบันมีราว 5 ล้านตารางเมตร (ภาพที่1) และส่วนใหญ่อยู่ในรูปแบบของศูนย์การค้า (Shopping mall) โดยครอบคลุมเฉพาะในส่วนของพื้นที่ที่ผู้ประกอบการมีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ (ไม่รวมในส่วนของห้างสรรพสินค้าที่มีรายได้จากการขายสินค้า) ประเภทของพื้นที่ค้าปลีก สามารถแบ่งได้เป็น ศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed mall) ศูนย์การค้าชุมชน (Community mall) และพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน (Supporting mall) (คำจำกัดความพื้นที่ค้าปลีกหน้า 3) โดยผู้ประกอบการจะดำเนินธุรกิจหลักในลักษณะของการลงทุนพัฒนาพื้นที่โครงการรวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกให้ผู้เช่า และสร้างรายได้จากการให้เช่าพื้นที่เป็นหลัก
พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 44% อยู่ในพื้นที่ ชานเมือง (Suburbs) (ภาพที่ 2-3) ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีการพัฒนาศูนย์การค้า ขนาดใหญ่และคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการในพื้นที่ชานเมือง เพื่อรองรับที่อยู่อาศัย ที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว เนื่องจากเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมากเมื่อ เทียบกับในเมือง รวมทั้งมีการลงทุนส่วนต่อขยายระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (Mass transit) อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ การที่ข้อกฎหมายผังเมืองห้ามก่อสร้างอาคารค้าปลีกขนาดใหญ่ในบางบริเวณของกรุงเทพฯ ทำให้การพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่อาจทำได้ยากขึ้นในพื้นที่ใจกลางเมือง ที่ผ่านมาพื้นที่ค้าปลีกเดิมในย่านใจกลางเมือง (Downtown) (ได้แก่ ย่านสีลม สาทร ราชดำริ สุขุมวิทตอนต้น) จึงหันมาเน้นปรับปรุงรูปแบบอาคารให้มีความทันสมัยและมีความหรูหราแทนการขยายพื้นที่ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ ในขณะที่พื้นที่รอบใจกลางเมือง (Midtown) เน้นกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับกลางเป็นหลัก
ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกของไทยพัฒนามาจากห้างสรรพสินค้า (Department store) ที่หันมาพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบศูนย์การค้าเพื่อขยายฐานลูกค้าและเพิ่มรายได้ โดยมีพื้นที่เช่าสำหรับร้านค้าหลากหลายประเภท เช่น ร้านอาหาร ร้านขายยา ร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง ธนาคาร โรงเรียนดนตรีและศิลปะ โรงภาพยนตร์ ศูนย์อาหาร เป็นต้น ทำให้ศูนย์การค้าได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง
ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (ปี 2560-2561) ภาพรวมธุรกิจค้าปลีกปรับตัวดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจและการฟื้นตัวของการบริโภคภาคเอกชน (ภาพที่ 4) สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของดัชนีค้าปลีกที่เติบโตสูงสุดในรอบ 5 ปี (ภาพที่ 5) ปัจจัยหนุนจากการที่ผู้ประกอบการหันมาเน้นปรับกลยุทธ์ทางการตลาด พร้อมกับปรับปรุงรูปแบบศูนย์การค้าเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยเฉพาะศูนย์การค้าในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองที่เน้นลูกค้านักธุรกิจที่มีกำลังซื้อสูง รวมถึงการขยายตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวที่ส่วนใหญ่นิยมเข้าศูนย์การค้าซึ่งเป็นสถานที่ที่นักท่องเที่ยวให้ความสำคัญโดยเฉพาะศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมือง
สำหรับรูปแบบของการเช่าพื้นที่ค้าปลีกจะมีองค์ประกอบที่สำคัญจำแนกตามกลุ่มผู้เช่า รูปแบบสัญญาเช่าและกลุ่มผู้ประกอบการที่ให้เช่าพื้นที่ ดังนี้
- กลุ่มผู้เช่า: ผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่
- กลุ่มผู้เช่าหลัก คือ ผู้เช่าที่ใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ ได้แก่ ซุปเปอร์มาร์เก็ต โรงภาพยนตร์ และพื้นที่กิจกรรมพิเศษ โดยผู้เช่ากลุ่มนี้มีความสำคัญต่อโครงการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ามาก เนื่องจากจะช่วยดึงดูดผู้เช่าร่วมที่เป็นรายย่อย รวมถึงผู้ใช้บริการของศูนย์การค้า
- ผู้เช่ารายย่อย คือ ร้านค้าย่อยที่เป็นผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งมีทั้งที่เป็นผู้ค้าอิสระและผู้ค้าจากกลุ่มธุรกิจร้านค้าซึ่งมีได้หลายรูปแบบ ตั้งแต่ร้านอาหาร ร้านขายยา ร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง และธนาคาร เป็นต้น
- รูปแบบสัญญาเช่า: สัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีกในประเทศไทย แบ่งออกเป็น สัญญาเช่าระยะสั้น 3 ปี และระยะยาว 10-30 ปี โดยกรณีที่ต้องการเช่าระยะเวลามากกว่า 3 ปี จำเป็นต้องขอจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน
โดยทั่วไปการทำสัญญาเพื่อเช่าพื้นที่จะครอบคลุมค่าเช่า 2 ส่วน ได้แก่ ค่าเช่าพื้นที่คิดเป็นสัดส่วน 40% ของค่าเช่าโดยรวม และอีก 60% เป็นค่าบริการด้านต่างๆ ได้แก่ ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกันภัย และค่าดำเนินการ เป็นต้น การทำสัญญาเพื่อเช่าพื้นที่ มักแบ่งเป็นสัญญาเช่าพื้นที่และสัญญาบริการ เนื่องจากจะช่วยลดภาระภาษีโรงเรือนของเจ้าของอาคาร (ภาษีโรงเรือนจะคิดเฉพาะส่วนของค่าเช่าพื้นที่เท่านั้น)
- สัญญาเช่า จะกำหนดอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยผู้เช่ามักต้องจ่ายล่วงหน้าเป็นเวลาหนึ่งเดือน ค่าเช่าสามารถนับเป็นเงินรายได้สุทธิของผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าของพื้นที่ ทั้งนี้ความแตกต่างของค่าเช่าพื้นที่ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และตำแหน่งที่ตั้งชั้น โดยปกติจะมีการปรับขึ้นค่าเช่าพื้นที่ทุก 3 ปี ซึ่งส่วนใหญ่จะปรับเพิ่มค่าเช่าจากเดิมโดยเฉลี่ย 10%
- สัญญาบริการ เป็นการกำหนดค่าใช้จ่ายอื่นๆ นอกเหนือจากสัญญาเช่าพื้นที่ข้างต้น เช่น เบี้ยประกันภัย ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ ค่าโทรศัพท์ ค่าแก๊ส ค่าธรรมเนียมในการจัดการ ภาษีมูลค่าเพิ่ม เป็นต้น ซึ่งค่าใช้จ่ายด้านบริการส่วนนี้จะผันแปรตามปริมาณการใช้ ส่วนใหญ่เกณฑ์ในการปรับเพิ่มค่าบริการส่วนนี้จะพิจารณาตามการเปลี่ยนแปลงของค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นในแต่ละช่วง
- กลุ่มผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการหลักในธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าส่วนใหญ่จะลงทุนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และมีการขยายสาขาไปยังจังหวัดหลักของภูมิภาคต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยผู้ประกอบการหลักสามารถจำแนกได้ตามลักษณะการดำเนินธุรกิจที่แตกต่างกัน ได้แก่
- กลุ่มที่เน้นพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ในรูปแบบของศูนย์การค้า ได้แก่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บริษัท เดอะมอลล์ กรุ๊ป จำกัด บริษัทสยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด รวมถึงบริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด ซึ่งเน้นการลงทุนในรูปแบบการร่วมทุนกับกลุ่มผู้ประกอบการค้าปลีกรายใหญ่ โครงการที่พัฒนาล่าสุดของกลุ่มนี้ คือ โครงการไอคอน สยาม ซึ่งเป็นพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ ส่งผลให้กลุ่มนี้มีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นคิดเป็นสัดส่วน 5% จากเดิม 4%
- กลุ่มที่เน้นพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กในรูปแบบของคอมมูนิตี้มอลล์ ได้แก่ บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด จะเน้นพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กในรูปแบบของคอมมูนิตี้มอลล์ (อย่างไรก็ตาม ในปี 2555 เริ่มมีการขยายไปในรูปแบบของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ คือ ศูนย์การค้าเมกาบางนา)
สำหรับผู้ประกอบการรายอื่นๆ (ประมาณ 53%) มักเป็นกลุ่มทุนใหญ่ในพื้นที่หรือเป็นกลุ่มนักลงทุนที่มีที่ดินสะสมในมือ ซึ่งส่วนใหญ่จะลงทุนพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็ก โดยเฉพาะคอมมูนิตี้มอลล์
คำจำกัดความพื้นที่ค้าปลีก
พื้นที่ค้าปลีก (Retail space) หมายถึง พื้นที่ศูนย์การค้าส่วนที่ผู้ประกอบการมีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่สำหรับการขายสินค้าและบริการในลักษณะขายปลีกอยู่ภายในอาคารเดียวกันหรือมีพื้นที่ติดต่อกันแบบเปิดโล่ง โดยทางศูนย์การค้าจะเป็นผู้ติดต่อ “ผู้เช่า” ให้มาเช่าพื้นที่โดยการทำสัญญาและเก็บค่าเช่าตามระยะเวลาที่กำหนด ศูนย์การค้ามักมีขนาดใหญ่และมีสินค้าและบริการครบวงจร เช่น ร้านอาหาร ร้านขายยา ร้านขายสินค้าเฉพาะทาง ธนาคาร โรงเรียนดนตรี/ศิลปะ โรงภาพยนตร์ ศูนย์อาหาร เป็นต้น ตัวอย่างศูนย์การค้าในปัจจุบัน ได้แก่ ศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต, ศูนย์การค้าเทอมินอล 21, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลแกรนด์ พระราม9, ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอมบาสซี (ที่มา: Wikipedia, TerraBKK) แบ่งออกได้ 3 ประเภทหลัก ดังนี้
- ศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed mall) ลักษณะเป็นอาคารแบบปิดประกอบด้วยพื้นที่เช่าร้านค้าจากผู้เช่าจำนวนมาก โดยรายได้หลักมาจากการให้เช่าพื้นที่ อาจเป็นจำนวนคงที่หรือเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้จากการขายของผู้เช่า โดยศูนย์การค้าแบบปิดจะรวมศูนย์การค้าครบวงจร ศูนย์ค้าส่ง และร้านค้าปลีกสินค้าเฉพาะอย่าง (ที่มา: CBRE)
- คอมมูนิตี้มอลล์ (Community mall) รูปแบบเช่นเดียวกับพื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้าที่ประกอบด้วยร้านค้าปลีก โดยทั่วไปคอมมูนิตี้มอลล์มีขนาดเล็กกว่าเมื่อเทียบกับพื้นที่เช่าของศูนย์การค้าและมีพื้นที่เปิดโล่งเป็นส่วนใหญ่ เน้นให้บริการกับลูกค้าในพื้นที่ใกล้เคียงเป็นหลัก (ที่มา: CBRE)
- พื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน (Supporting mall) เป็นพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ในโครงการมิกซ์ยูส อาทิ อาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และโรงแรม เพื่อรองรับลูกค้าภายในโครงการนั้นเป็นหลัก (ที่มา: CBRE)
ห้างสรรพสินค้า (Department store) หมายถึง ร้านค้าขายปลีกขนาดใหญ่ที่มีสินค้าหลากหลายประเภทแยกตามแผนกและหมวดหมู่อย่างชัดเจน การนำสินค้ามาขายนั้น ห้างสรรพสินค้าจะเป็นผู้ติดต่อไปยังผู้ผลิตหรือพ่อค้าคนกลางเพื่อนำสินค้ามาขายเอง ดังนั้นการชำระเงินก็จะชำระเงินที่ส่วนกลางของห้างหรือบางแห่งจะชำระเงินเป็นรายแผนก เช่น ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลชิดลม ห้างสรรพสินค้าโรบินสันบางรัก ห้างสรรพสินค้าเดอะมอลล์ เป็นต้น (ที่มา: terrabkk.com)
ขอบเขตของพื้นที่
ใจกลางเมือง (Downtown) เป็นย่านที่มีความสำคัญต่อการทำธุรกิจและโครงการพาณิชยกรรมรวมพื้นที่บริเวณถนนสีลม ถนนสาธร พระราม 1 ปทุมวัน ราชดำริและบริเวณถนนสุขุมวิทตอนต้นถึงซอย 24 รวมถึงพื้นที่ที่สามารถเดินทางเข้าถึงได้โดยรถไฟฟ้า BTS
รอบใจกลางเมือง (Midtown) เป็นพื้นที่รอบใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ ในเขตถนนวงแหวนชั้นใน รวมไปถึงบริเวณที่อยู่อาศัยที่สำคัญและศูนย์ธุรกิจ ผู้ซื้อเป้าหมายจะเป็นผู้ซื้อที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูงในพื้นที่ซึ่งครอบคลุมพื้นที่บริเวณลาดพร้าว สุขุมวิทซอย 24 ถึงซอย 63 รามคำแหง ย่านบางกะปิ จตุจักร พหลโยธิน รัชดาภิเษก ถนนพระราม 9 อนุสาวรีชัยสมรภูมิ ปิ่นเกล้า ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถนนพระราม 3 วงเวียนใหญ่ และวังบูรพา
ชานเมือง (Suburbs) เป็นพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังใจกลางเมือง เชื่อมโยงกับ 5 จังหวัดปริมณฑล โดยพื้นที่ชานเมือง ได้แก่ หลักสี่ ดอนเมือง รังสิต รามอินทรา สุขาภิบาล 1-3 ศรีนครินทร์ บางนา-ตราด สำโรง เทพารักษ์ ถนนพระราม 2 บางแค บางบัวทอง บางใหญ่ รัตนาธิเบศร์ และแจ้งวัฒนะ
สถานการณ์ที่ผ่านมา
ในช่วงปี 2551-2560 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการเติบโตเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะประเภทศูนย์การค้าแบบปิดและคอมมูนิตี้มอลล์ ที่มีการพัฒนากระจายไปตามพื้นที่ต่าง ๆ ของพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเพื่อรองรับการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในย่านชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้า
พื้นที่ศูนย์การค้าแบบปิดมีสัดส่วนประมาณ 70% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่แถบชานเมืองซึ่งเป็นพื้นที่ที่ยังมีการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัย โดยแต่ละโครงการมีขนาดใหญ่ประมาณ 70,000-200,000 ตารางเมตรขึ้นไป ประกอบกับข้อจำกัดจากกฎหมายผังเมืองและขนาดพื้นที่ในกรุงเทพฯ จึงทำให้การลงทุนโครงการใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ชานเมืองที่มีชุมชนหรือแหล่งธุรกิจรองรับ อาทิ เมกะบางนา, เซ็นทรัลพลาซ่า แจ้งวัฒนะ, เซ็นทรัลพลาซ่า ศาลายา, เซ็นทรัลเวสเกต, เซ็นทรัลเฟสติวัล อีสต์วิลล์ เป็นต้น
สำหรับศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ได้เกิดขึ้นเพื่อตอบรับการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวกและคล่องตัว จึงนิยมจับจ่ายสินค้าและบริการบริเวณใกล้บ้านหรือที่ทำงานมากขึ้น รวมทั้งผลจากข้อบัญญัติกรุงเทพฯ พ.ศ. 2548 และ พ.ร.บ.ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ พ.ศ. 2556 ที่มีข้อกำหนดห้ามก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งขนาดใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ ทำให้พื้นที่ค้าปลีกรูปแบบคอมมูนิตี้มอลล์เป็นที่นิยมและเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2555-2557 ขยายตัวโดยเฉลี่ยถึง 18% ต่อปี (ที่มา: Collier International) ประกอบกับเป็นโครงการที่ใช้เงินลงทุนไม่สูงมากจึงดึงดูดให้นักลงทุนเข้ามาพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์อย่างต่อเนื่อง การแข่งขันในธุรกิจนี้จึงรุนแรงขึ้นทั้งกับคอมมูนิตี้มอลล์ด้วยกันเองและกับพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียง จึงจำกัดอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) ของคอมมูนิตี้มอลล์และมีบางโครงการไม่ประสบความสำเร็จจนต้องเลิกกิจการไป
จากรายงานศึกษาเรื่องคอมมูนิตี้มอลล์ในปี 2557[2] ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ที่เปิดดำเนินการแล้ว 103 แห่ง ระบุว่า ในจำนวนดังกล่าวมีเพียง 12 แห่งเท่านั้นที่มีผลประกอบการอยู่ในเกณฑ์ดี ส่วนอีก 31 แห่ง จัดอยู่ในเกณฑ์ปานกลาง และที่เหลืออีก 60 แห่ง จัดอยู่ในเกณฑ์ลำบากถึงขั้นวิกฤติ เป็นต้น ทั้งนี้ ผู้ลงทุนส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนของผู้ที่มีที่ดินสะสมอยู่ ต่อมาในช่วงปี 2558-2559 คอมมูนิตี้มอลล์เริ่มขยายตัวในอัตราที่ลดลงเฉลี่ยที่ 11% (ที่มา: Collier International) เนื่องจากกำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักยังคงซบเซาทำให้ภาวะการแข่งขันรุนแรงมากในช่วงที่ผ่านมา จากการที่กลุ่มทุนค้าปลีกรายใหญ่หันไปเน้นลงทุนโครงการศูนย์การค้ามากกว่าคอมมูนิตี้มอลล์ เนื่องจากให้ผลตอบแทนทางการลงทุนที่มั่นคงกว่า
ปี 2561 ผู้ประกอบการมีการพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีกใหม่ (New supply) เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องประมาณ 187,000 ตารางเมตร (ภาพที่ 12) โดยพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ส่วนใหญ่เป็นโครงการศูนย์การค้าแบบปิด เช่น ไอคอนสยาม และเกทเวย์ บางซื่อ รองลงมาเป็นพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน (ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไตรมาส 2 และ 3 ของปี 2561) และคอมมูนิตี้มอลล์ ตามลำดับ ทำให้พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าโดยรวมอยู่ที่ 5.1 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4.1% YoY
ขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่ปรับดีขึ้นตามการฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจ โดยพื้นที่ถูกเช่าใหม่ (New occupied space) อยู่ที่ 217,000 ตารางเมตร ซึ่งมากกว่าอุปทานใหม่ ส่งผลให้อุปทานส่วนเกิน (Excess supply) มีทิศทางปรับตัวลงเป็นลำดับ (ภาพที่ 13) สอดคล้องกับอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) เฉลี่ยอยู่ที่ 92.5% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 91.1% (ภาพที่ 14-15)
ด้านค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยโดยรวมทรงตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าอยู่ที่ระดับ 4,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทั้งนี้ หากแยกเป็นรายพื้นที่พบว่า ค่าเช่าพื้นที่ย่านใจกลางเมือง (Downtown) อยู่ในระดับสูงสุดที่ 5,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และทรงตัวอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง เป็นผลจากการปรับปรุงพื้นที่เช่าให้ทันสมัยมากขึ้น ผนวกกับอุปทานพื้นที่ในย่านใจกลางเมืองที่จำกัด รองลงมาเป็นย่านรอบใจกลางเมือง (Midtown) อยู่ที่ 3,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และย่านชานเมือง (Suburbs) 3,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตามลำดับ (ภาพที่ 16)
แนวโน้มอุตสาหกรรม
ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในช่วงปี 2562-2564 มีทิศทางเติบโตตามอุปสงค์ในการบริโภคที่คาดว่ายังขยายตัว และความคืบหน้าของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐจะช่วยกระตุ้นการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องซึ่งรวมถึงธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก ขณะเดียวกันภาคท่องเที่ยวที่ยังขยายตัวจะหนุนให้เกิดการจับจ่ายใช้สอยจึงเป็นสัญญาณที่ดีต่อพื้นที่ค้าปลีกในอนาคต ท่ามกลางความท้าทายด้านการแข่งขันกับตลาดอีคอมเมิร์ซที่เข้ามามีบทบาทมากขึ้น
ทั้งนี้คาดว่าในช่วงปี 2562-2564 จะมีพื้นที่ค้าปลีกใหม่เปิดให้บริการโดยรวมกว่า 376,000 ตารางเมตร (เฉลี่ย 125,000 ตารางเมตรต่อปี) ได้แก่ เดอะ มาร์เก็ต บาย แพลทินัม, วิสดอม 101, สไมล์ สแควร์, เซ็นทรัล วิลเลจ, สามย่านมิตรทาวน์ เป็นต้น ซึ่งอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จในปี 2562 ประมาณ 299,000 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือจะทยอยสร้างเสร็จในปี 2563-2564 ปีละประมาณ 39,000 ตารางเมตร (ภาพที่ 18) โดยอุปทานที่เพิ่มขึ้นดังกล่าวถือว่าไม่สูงมากนัก (เมื่อเทียบกับช่วง 3 ปีที่ผ่านมาซึ่งอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 140,000 ตารางเมตรต่อปี) ด้านอุปสงค์ในการเช่าพื้นที่ยังคงเติบโตต่อเนื่องทั้งจากผู้ประกอบการร้านค้าและจากผู้จำหน่ายสินค้าแบรนด์ต่างชาติที่มาเปิดร้านในศูนย์การค้าในกทม. (โดยเฉพาะในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ/การค้าที่มีการคมนาคมสะดวกและมีประชากรหนาแน่นยังคงเป็นแหล่งที่มีความได้เปรียบและมีโอกาสรับรู้รายได้สูงกว่า) ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่จะยังคงอยู่เหนือระดับ 90% (ภาพที่ 19) อย่างไรก็ตาม อุปทานพื้นที่สะสมที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการเดิมแข่งขันกันปรับปรุงพื้นที่ให้ทันสมัยมากขึ้นเพื่อรองรับความต้องการในรูปแบบใหม่ๆ ของลูกค้าที่สามารถซื้อสินค้าและบริการได้ครบวงจรในที่เดียว ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการยังคงรักษาระดับค่าเช่าในอัตราสูงไว้ได้
ในระยะยาวการแข่งขันในธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มรุนแรงขึ้นจากแนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบผสมผสาน (Mixed-use)[3] มากขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีการประกาศเปิดตัวหลายโครงการ โดย CBRE ประเมินว่าโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ที่ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม และพื้นที่ค้าปลีกจะทยอยแล้วเสร็จภายในปี 2568 โดยพื้นที่ค้าปลีกจะเพิ่มขึ้นเกือบ 1 ล้านตารางเมตร สะท้อนถึงอุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอีกจำนวนมาก
มุมมองวิจัยกรุงศรี:
ในช่วงปี 2562-2564 ผลประกอบการของธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยมีแรงหนุนจากอุปสงค์ที่ขยายตัว ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าที่สามารถเลือกซื้อสินค้าและบริการได้ครบวงจรในที่เดียว อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่มีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้นอาจเป็นข้อจำกัดในการทำกำไรของผู้ประกอบการ ทำให้คาดว่าผลประกอบการของธุรกิจยังคงอยู่ในระดับปานกลาง
- ผู้ประกอบการธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: คาดว่ารายได้ยังมีแนวโน้มเติบโตดี เนื่องจากการเข้ามาแข่งขันของรายใหม่ทำได้ยาก เพราะต้องใช้เงินลงทุนสูง ตลาดส่วนใหญ่จึงเป็นของผู้ประกอบการรายเดิมที่มีความได้เปรียบทั้งด้านเงินทุนและการสะสมที่ดิน ในทำเลที่มีศักยภาพ สำหรับผู้ประกอบการทำเลย่านใจกลางเมืองมีข้อจำกัดในการขยายพื้นที่ใหม่ จะเน้นลงทุนปรับปรุงรูปแบบพื้นที่ค้าปลีกให้ทันสมัยมากขึ้นเพื่อตอบรับไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายของลูกค้า ส่งผลให้ค่าเช่ามีแนวโน้มสูงขึ้นเล็กน้อย
- ผู้ประกอบการคอมมูนิตี้มอลล์: รายได้มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องจากอุปสงค์ในการบริโภคที่คาดว่ายังขยายตัว ขณะที่อุปทานใหม่มีแนวโน้มทยอยเพิ่มขึ้นในอัตราชะลอลงหลังจากมีอุปทานสะสมสูงในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา จากการเข้าสู่ตลาดของผู้ประกอบการรายใหม่ (Entry Barrier) ที่ค่อนข้างง่าย เนื่องจากเป็นพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กใช้เงินลงทุนไม่สูงมาก และหาทำเลเพื่อพัฒนาโครงการได้ง่าย โดยเฉพาะในทำเลแถบปริมณฑลและชานเมืองที่ราคาที่ดินไม่สูง ผลดังกล่าวทำให้อัตราการเช่าพื้นที่จึงมีแนวโน้มปรับดีขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่อยู่ในทำเลศักยภาพย่านใจกลางเมือง อย่างไรก็ตาม การเข้าสู่ตลาดของรายใหม่ที่ยังคงเพิ่มขึ้น เป็นปัจจัยกดดันการแข่งขันทางธุรกิจ
[1] จังหวัดหลักของภูมิภาค หมายถึง พื้นที่ต่างจังหวัด (ไม่รวมปริมณฑล) ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวหลัก และศูนย์กลางความเจริญในแต่ละภูมิภาค ได้แก่ เชียงใหม่ นครสวรรค์ พิษณุโลก ขอนแก่น นครราชสีมา ชลบุรี ระยอง เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ สงขลา สุราษฎร์ธานี กระบี่ พังงา และภูเก็ต
[2] ดร.ฉัตรชัย ตวงรัตนพันธ์ ผู้อำนวยการสมาคมผู้ค้าปลีกไทย อ้างอิงจากรายงานการศึกษาเรื่องคอมมูนิตี้มอลล์ของผู้ประกอบการค้าปลีกรายใหญ่ของประเทศ
[3] โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use real estate) คือ โครงการที่มีทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม โดยมีรูปแบบโครงการที่ประกอบด้วยทั้ง ศูนย์การค้า สำนักงาน และที่อยู่อาศัยอยู่ภายในโครงการเดียวกัน